石景山终于又有新项目了，现在不管是门头沟还是石景山上新，都有一个“玩烂”了梗：新首钢。
石景山作为海淀最早的外溢选择地，这些年不论是房价、客群都已严重透支。
而且新首钢的梗，不是能支撑整个石景山的。
华润在石景山以22.82亿竞得石景山首钢园地块。
建筑用地面积.㎡，规划建筑面积≤㎡，建筑高度60米，绿化率30%，地块销售指导价约为7.48万/㎡。
石景山不是海淀
有中关村、上地、永丰的产业集群吗？有八大院校吗？有三山五园吗？
项目位置贴近门头沟，这里快到石景山的最南端了。
海淀外溢客户选择太多了。相比昌平、石景山有啥优势？
还这么靠南的位置，难道是要去丽泽上班吗？丽泽周边项目这么多。
石景山也不是朝阳
石景山除了首钢园还有啥？有朝阳的时尚都市环境吗？有朝阳公园吗？有艺术集散地吗？有大使馆吗？有CBD吗？
长安润璟可以说是石景山的郊区
石景山本质上就是以原首钢居住区演变的更大的居住区。没有红利的石景山郊区凭什么卖到7.5万？
1长安润璟不是长安街概念，冬奥会热度已过，热销不在石景山在冬奥会时期赚足了热度，但随着冬奥会结束，热度已经过去，靠着首钢园和冬奥会的热度销售已无可能。另外首钢园“噱头”十足，其实产业发展极其缓慢，项目所在的南苑基本呈未开发状态，未来期望值也大大降低。另外长安润璟非长安街概念，是长安街西沿线南：莲石高速旁（高架）。长安和玺叫长安，是真的在长安街西延线边上。长安润璟这是在往自己脸上贴金。石景山热度不在，板块透支严重，近五年去化过度，热销已不再成为可能。年石景山去化爆发，年与年相比全年去化套数下降约套。今年相比去年甚至去化不到零头。石景山正在“沉寂”，热度今非昔比。2高架环绕，高层遮挡，优质配套缺乏板块无优势前一个板块我们提到了，长安润璟临近高架和高速路。对于浮尘和噪音的影响避无可避。在项目西南侧还有两条铁路交汇，可以说在环境上没有优势。另外项目周边没有优质的交通配套，石景山作为海淀的外溢选择地，长安润璟是没有交通优势的。进海淀，在非高峰阶段都需要约30分钟，在高峰时期，走莲石路原地堵上1个小时那都是家常便饭。如此近距离的丽泽商务区也需要接近半小时的车程，而且红绿灯很多，说堵就会堵。另外周边临近是没有优质的教育资源的，1公里内仅有一个北京市京源学校（小学部），优质教育都在2公里开外。项目2公里内无商业，临近的超市（永辉）还在2公里开外，不管干什么都要开车去。地块周边被中海项目（高层）包围，还有长安悦玺和长安九里（高层）。无优质交通配套、无优质教育配套、无近距离商业配套。有的是：高架桥。周界范围内大高层环绕，紧邻未开发地块后续建设扰民，高峰上下班周边拥堵，去哪儿都躲不过的无数红绿灯……3门头沟、昌平有房，周边有新供应，华润信心何来？门头沟有四道桥三兄弟，均价在5万+，新增供应，石景山还有刘娘府，位置更接近高端住区。丰台还有小瓦窑，比长安润璟更靠近丽泽，并且小瓦窑这个位置进入海淀也更方便。昌平有建发的新项目和平西府的新地块供应。在配套和交通上都不输华润长安润璟。随着北京五到六环内5-7万之间以及五环内大量的7-11万地块入市。华润长安润璟项目将会被地域性限制、价格差异化、交通配套便利性、产业带动等条件因素把潜在的意向购房客户疏离殆尽。所以我们确认本项目将会成为华润旗下再一个滞销型项目。对比门头沟和昌平项目长安润璟有1-2万价格劣势。华润在石景山有何自信可以大卖？4两面宽、1.5卫生间回归，华润底气不足直接定位刚需＋刚改占地面积：约1.6万㎡总建筑面积：约4.6万㎡均价：指导价7.48万左右（售价暂定）容积率：2.8绿化率：30%总户数：户总楼栋数：7栋物业类型：商品房层高：2.95米梯户：一梯两户、两梯两户交付标准：精装修物业公司：华润物业开发商：北京润实置业有限公司（华润）供暖：市政供暖拿地时间：年2月项目属于小微型体量项目，在园林设计上没有空间可言。华润在园林上如何粉饰都与拆迁房没什么大区别。项目限高60米，大高层＋近距离错落布局使得项目大量房源采光受限。在售产品信息户型面积：平米到平米户型格局：三居室到四居室总价区间：约万到万华润长安润璟项目定位即刚需＋刚改，全户型中一半设计不够好，两面宽回归边厅进深不足1.5卫生间回归。所有的所有都在佐证华润对地块本身期望值不高。5华润除幸福里·润园集体滞销，品牌影响力下降几个项目，同比去年和4月份都有所降低。近期所有华润项目除海淀以外整体滞销，品牌影响力下降，项目操盘能力被质疑，资金回笼远低于预期。6“三重压榨”下，长安润璟预计滞销在眼前石景山1号线沿线次新房的价格7.1万/平米，二手房价格在4.2万起。长安润璟周边二手房项目价格在3.6万/平米左右。二手房的价格与区域位置有很大原因。位置不被看好，价格导致被拉低。石景山内部成熟区域，房价在5-6.4万/平米。一二手房差价过大也是华润滞销的原因：位置更好、价格更低的石景山二手房供应量极高。长安润璟的优势不但被临近区域新房压榨，同时还被新供应的优质地块压榨。加上周边二手房价格和位置的“三重压榨”下，华润的石景山长安润璟很可能成为华润新的滞销项目。6长安润璟无明显优势，石景山“郊区房”凭什么卖到7.5万/平米长安润璟不在石景山核心区，享受不到石景山的内部配套，又无优质教育资源在侧，生活方面几乎没有优势。地块位置在石景山南部。无法很好辐射海淀，石景山购房客群靠海淀客群支撑“活着”，在无优势的条件下，长安润璟对于海淀客户的优势不在。不是长安街概念，首钢园南区又没开始发展，石景山相当于“无产业”状态，未来产业发展速度预期较慢且不确定因素极大。项目上刚需+刚改户型，无产业配套，距离海淀远户型设计老套，本身项目优势下降。石景山二手房存量大，次新房量也很大，之前的优质项目价格相比于长安润璟更加有优势。华润多项目滞销的情况下，品牌力下降，长安润璟何谈7.5万均价入市？我们预计，项目实际成交价位于6.7-7.1万/平米，将会有可能实现首开30-50套的成交量。首次开盘突破30套的可能性很低。了解更多长安润璟信息，请扫一扫添加缪老师转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbwh/386.html
