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大家好,我是一休,北京地产行业的一名深耕者,擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料,坚持原创输出,只想说点实话。

今天一休要测评的是昌平新城,背山面水, 多万,大四居别墅——九瀛府。

前两天一休写过实地考察的一些分析,以及来自“样板间杀手”一休的实拍图,可以参考这篇:

海淀北部刚需超预算,备选昌平叠拼咋样?

六大问题,灵魂拷问

1地段区域,咋样?

北六环外3km,上风山水,环境不错,较为宜居,用于养老没问题。

工作人群,那关键要看上班通勤时间,以下几个版块的朋友们可以重点考虑。

生命科学园、沙河高教园、未来科学城,这仨都没多远,是昌平目前主打的三大产业集群,毕竟不能走“回龙观天通苑睡城”的老路,不能总依靠海淀,也要自力更生才是。

朝阳望京稍远,海淀的永丰、软件园(后厂村)没问题。在中关村工作的朋友们那就见仁见智了,只说一个客观数据,地铁70分钟左右到中关村。

有必要重点说一下昌平的产业分布,毕竟这才是根基,看图。

广义上大家所说的“有没有发展潜力?”,其实主要指就是产业。

一休认为:不怕底子薄弱,就怕没定位、没规划,老想找大哥带动,那就没意思了。

距离是王道,外溢是亲爹。

靠近海淀的回龙观,以及靠近朝阳的天通苑,在昌平算是顶流明星版块了。

原因简单,有好邻居。不管是商品房的自然形成,还是保障房社区选址的政府意志,都要考虑位置和距离。昌平对“回天”其实并没有太发展,充其量是把路修好,这也不失为一种“明智”的做法。

但“回天板块”妥妥的就是睡城了,接下来就定位“高质量睡城”就得了。顶多提高一些生活配套,不会再有更多利好了。

昌平要想崛起,必然还是要搞出点名堂。于是,三大产业集群应运而生。

玖瀛府最近的是高教园,其次是生命科学园,都完全在辐射范围内。且这哥俩都已经落地了,进度起码完成了60%,很靠谱。对区域发展有兴趣的,可以来聊聊,此处不展开说了。

未来科学城相距最远,但自从未来科学城扩容,加上北部自贸区的概念,看似对玖瀛府也是一种利好?

很尴尬,坦诚的讲,未来科学城的东区,也就是原本那块,发展速度尚且并不咋样呢,就别提西区了。定位方面还是有些同质化,大家就别有太高期待了。

甚至不如朱辛庄(8号线与昌平线换乘站)的几栋写字楼来得实在,小米、学而思、中公教育已经确定过来了,写字楼全部在建中。

沙河-巩华城的金融岛就不提了,目前还很虚,是那种十年八年不会落地的规划。

玖瀛府是在昌平的新城,比较核心的地带。

昌平老城和新城怎么划分呢?

简单来说,是以昌平新城滨河森林公园为界,西侧为老城,东侧为新城。

这公园面积非常大,挺不错。南北长条形,水域面积也大,水是从北侧十三陵水库下来的。

老城和新城都是在六环外,配套充足,并非那种八竿子打不着的新城。

以北六环为界,玖瀛府在北,南侧是沙河高教园,有6所大学的校区,都已经入驻十年了。有中央财经大学、北京师范大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、外交学院、中国矿业大学。

沙河高教园还有第四期的规划,集商业、医疗于一体,完全可以辐射到新城。算是北京新建的 规模、 规格的大学城,房山良乡那个要逊色不少。(昌平老城其实也有俩学校,中国政法大学和中国石油大学)

大实话:

总结来说,昌平新城选址合理,容易发展。有需求、有产业带动。

发展前景不需要太好高骛远,“追海淀赶朝阳”这种口号不要喊,踏踏实实就好。

熟悉咱一休侃房风格的老粉都懂,因为强调细节,一休还喜欢研究周围不利因素,这次自然也会奉上我的调查结果。

问题1,开发商宣传的“背山面水”,在哪里?

玖瀛府这项目本就依托山势而建,北侧靠山,这山其实不太知名。开发商承包了70年,所以有了冠名权,叫“玖瀛山”。

这也是小区主打卖点,人家都是“私享园林”,而这项目是“私享山头”,很稀缺。(山下的土地是开发商买的,山不能买,只能租)

南侧怀昌路旁,有京密引水渠,此为水。倒也不是虚假宣传,确实真有,哈哈。

问题2,有啥不利因素?

有俩,我在地图上已经标注,竞品项目主要拿这两点来diss玖瀛府。

一是小区有高压线穿过,一休实地查看了,并非穿过小区的上空,而是在小区的东侧,距离米,符合安全距离,而且二期在小区内圈,距离更远。

二是小区东侧,有一个九里山公墓,实际距离比高压线还远一些,从小区院墙算起,大概在米左右。不得不说,这公墓也挺会选地儿。不多点评了,有的朋友毫不在意,有的人非常抵触,见仁见智吧。只奉上一点客观信息:这是九里山公墓的一区,88年就投入使用了,目前基本都用二区了,和一区相距2公里,和玖瀛府不是特近。

问题3,周围有啥利好?

也有,在玖瀛府项目的南侧,医院。其他基本是实业公司企业,有一定的经济活力。在昌平不动产登记中心附近,有多块空地,听说一些昌平的职能单位会搬迁到此。

2交通配套,咋样?

玖瀛府是临路的,家门口就是南环南路,开车出行方便。

只需往北一个路口,就可以走昌平南环路,一直往西开,穿过公园上新修好的南环大桥,就到了老城。再往西,可以上京藏高速(G6)。

南丰路也有利好,会继续南延,在北沙河和南沙河上建桥而过。

如此一来,到达朱辛庄TBD和生命科学园会更方便,回龙观新引入的配套,也能物尽其用了,医院(回龙观院区、龙泽院区)。

昌平新城在交通方面,还有什么优势呢?

有的,那就是临铁,且昌平线早已使用,不需要讲未来,早有布局。

只要是临铁,早晚都会发展。

昌平线南延,已经确定,预计明年年底全线通车。北起西二旗站,南至蓟门桥站。开通之后,乘客乘坐昌平线列车,可以从昌平城区直达北三环。

而19号线北延也是不折不扣的利好,只是暂时没确定站位选址。

为啥北边的要南延,南边的要北延?有啥必要性吗?

当然有。北部居住人口多,地铁通勤需求大。另外,这两条线其实都大量的设计到了高教园的校区与海淀主校区,目的很明确。

交通不方便的话,怎么加强学术交流?海淀的师资力量怎么愿意搬到昌平?两大校区如何联动?

因此,有其必然性。

大实话:

玖瀛府最近的地铁站是南邵站,有部分软文中提到玖瀛府是1公里到地铁。但一休亲测,实际距离会在1.4-1.8km,因为小区较大。临铁的别墅项目,优势明显。

南邵地铁站旁,有一个超大的公交总站,公交线路发达。

生活配套方面,新城已经自成一体,尤其是生活购物。

港资开发商路劲集团,不仅打造了路劲世界城小区,还打造了世界广场,是目前区域内 的购物中心,连锁品牌众多,还有一个大型物美超市,距离玖瀛府只需要1.2公里左右。

还有招商、泰禾两大房企在前几年拿地时,也被要求做商业配建,加起来23万㎡的规模。

5公里左右,还有万科悦荟广场、国泰商厦、菓岭假日广场、新世纪商城。再远一点还有八达岭奥莱、乐多港万达广场。

昌平新城唯独医疗较为缺失,需要老城支撑。

医院会在新城新建院区,在玖瀛府的西北方向1.6km左右,利好。

泰康做了 个高端养老社区:泰康之家,燕园。也在南邵,临近滨河公园,医院。收费很高,很知名,其选址也是看中昌平新城的居住环境。

讲真,之前的昌平老城和新城之间的联系很少,因为交通不便。这几年新修了桥,通达性瞬间提升,路程时间可从20min减少到5min。

学校利好方面,距离新建的清华附中昌平校区约3公里、玖瀛府自身配建约㎡博雅学园幼儿园。

3户型,好吗?

因为小区规模较大,因此户型产品较为多样。

大体上分为四种户型:平层、叠拼别墅、联排别墅、合院别墅。

最主力的是叠拼别墅,分为上叠、中叠、下叠,但由于每栋叠拼别墅并不是完全相同的楼层数,因此又有有所不同,分为3层、4层、5层的叠拼。

叠拼别墅㎡-㎡,售价-万,偶尔还会有特价房,私信问我要。

合院和联排,万,大平层 多万就能入手。

以上全部都有大额羊毛可薅,老粉一定懂,真金白银的福利。

每种产品的分布,如图。

彩色部分是二期,在小区的内圈。

黑白的部分,也就是外围这一大圈是一期。

叠拼主要是5层的为主,上叠、中叠、下叠,一休重点说。

5层楼叠拼的上叠户型,也可理解为大平层,㎡,大四居。

四面宽朝南,15.6米 面宽,还送阁楼。玖瀛府的上车房源, 不到万。

3层楼叠拼的下叠户型,也属于平层,面积更大,且是一层,适合有老人的家庭,开发商原计划是送个大院子,现在查的严,开发商不敢承诺,但面积是给留出来了。

这是5层楼叠拼的下叠,也就是1层+2层,㎡,大四居,三卧室朝南。

合院别墅产品分为南合院、中合院、北合院,这是南合院的户型图。

所有合院产品的地上部分,均为3层,有的带地下,有的不带地下。

南合院一共㎡,面积 的合院。

中合院面积最小,㎡,价格也 。

大实话:

叠拼的户型设计,除了像中海拾光里那种项目,其他基本大同小异。

玖瀛府的户型中规中矩,缺点的话只有中叠是电梯入户,其他的只到入户门,不入户。

优点很多,一休稍作梳理:

1、送装修,规格达到0每平米。

带精装修的叠拼项目不多,因为面积大,装修费用其实并不低,花费百万很常见。

省了钱,而且省了心,真正能快速入住,要不然邻居们此起披伏的装修噪音起码要困扰两年。

2、南北楼间距最小16.4米, 28米。

这数据也很能打了,采光没问题。且因为地势原因,纵向每户之间抬高了60厘米左右,一层的日照时间很好。

3、全地上

现如今,叠拼基本是都是地上2层,地下1层。名义上地下是送的,但羊毛出在羊身上,大家都懂,况且地下部分的实用性是要打一个问号,装修成本也很高。

而玖瀛府的叠拼无地下,很纯粹的地上产品。

4、真正叠拼别墅

没想到吧?叠拼别墅还有假的?

有,目前市面上大部分叠拼,碍于容积率的关系,其实本应定义为纯洋房社区。6层,分为上中下叠,每户两层,这是最常见的了。坦白的讲,这样的项目,很多都是洋房改叠拼。

而玖瀛府容积率0.81,密度低,独一档的存在。4层的产品,只有上下叠,这才是最纯粹的叠拼。

综上,玖瀛府的叠拼是具备优势的,而合院产品的的基本素质、先天优势也是有的,不展开说了。

4楼盘设计,合理吗?

总共51栋,户,容积率0.81。

70年大产权,纯商品房、无配建、无公租、无共有产权。

新中式住宅,年交房,已经开始施工。

平层、叠拼,精装交付。联排、合院,毛坯交房。

叠拼首层干挂石材,其他真石漆;联排、合院干挂石材。

4、5层叠拼集中供暖,3层叠拼、联排、合院壁挂炉供暖

玖瀛府的设计思路来源于《洛阳名园记》,打造“一府三园御境,四坊十八巷名园”。

私家山头派上用场了,玖瀛山两亭一台、约1.7公里的步道,打造了80㎡北京首座千亩山体公园,再加上小区里面的园林水系,共计10万㎡。

大实话:

文绉绉的话,就不说了,不是咱直男一休的风格。

一休倒是有很多这种资料,可以发给大家,想了解的私信我。

园林景观那些其实都是标配,一个别墅盘的基本操作,不要听开发商吹。但小区内俩会所这事还是不错的,是正经的优点。

再加上小区内部搞了一个“山里拾光”社群,也是加分项,都是比较实在的、看得着的优点。

与清华、京东健康合作的大健康这事,主要是突出大数据档案,并且好像没具体落地呢,大家不必太激动。但好在能看出开发商注重这块,小区内有社区卫生中心,这是实际的东西。

玖瀛府项目设计方面,合作了知名设计师邱德光,也算是花了钱搞的,没有太糊弄,大家明白这事就行了。

(售楼处实景图,这就是未来的小区会所)

5开发商口碑咋样?

正宏置业成立23年,注册资金2.7亿,从十几年前开始深耕昌平,府系是其 产品。

开发商正宏置业,与北京众多的全国Top10巨头开发商相比,是名副其实的小开发商。

但业务涵盖产业新城运营、地产开发、大数据、教育等四大板块,足迹遍及北京、北海、温州、三亚、青岛、大连、南通等10余个城市。

大实话:

大家一定很好奇,现在能在北京拿地的,基本不都是特大规模的开发商吗?

况且限墅令这么严格,怎么还会有容积率低于1.0的地块呢?

没错,因为开发商拿地早呗,年人家对昌平新城下手早,有上游的信息渠道。

所以,土地年限少了十几年,这是一些懂行朋友的槽点。

确实如此,这是客观事实,具体有什么影响呢?

产权方面没问题,只是70年续费的问题提前了。

优点就没有吗?

必然也有啊,如果不是拿地早,怎么会有这么低的居住密度。这种位置的地块,还会是现在的价格吗?

为何不引入Top20的大开发商来操盘?

意义不大,拿地成本低,没必要太着急。况且地块先天优势非常大,稀缺性足够,绝版性增强,自己操盘一样卖的动。何况正宏置业又不是没盖过房子,问题不大。

说个小故事:

之前这座山也叫作麓鸣山,所以一期也曾经以山名为项目名。年拿地的开发商,实际并非正宏置业,是一家昌平小的多的房企,项目一期出过问题,正宏置业是后来昌平区政府引入来解决问题的。至于前因后果、具体影响,咱们再聊,实在是怕被开发商给和谐了,不好意思,不公开发布了。

6价格值吗?

因为拿地早,不需要追求 的高利润,况且正宏置业还是有自知之明的,明知道自己的品牌吃亏,所以定价方面也就没有“品牌溢价”。

一休印象中,玖瀛府在市场调查时,最初定价比现在还高一点。

但因为限墅令的存在,私家花园草坪、独门独院的理念是不让大规模宣传的,住建委管得很严。所以,开发商比较保守,不承诺草坪绿化和院墙,因此定价方面也就又降了点。

只是说看交房时的要求,如果放开了,那就照常都有。如果严格,那就不承诺产权,您还可以有使用权。

这一点,也要给正宏置业点个赞。本不需要大房企的偶像包袱,交房时甩锅是常见操作。但依然如此规规矩矩的,不容易。

大实话:

从价格上来说,海淀需求的朋友们,确实可以对比玖瀛府。海淀的优势是海淀学籍、产业集群、上班近,但多万,您在海淀啥都买不到,海淀幸福里最小㎡,万,树村就更别提了,万左右。

玖瀛府的优势是居住体验会好一些,总价低、面积大、别墅梦。

玖瀛府最近的竞品,来自沙河版块。

中海丽春湖墅,合院万起,临铁现房,也可对比。两者的硬杠分析我也整理了,过两天发。

与玖瀛府同样在南邵版块的招商都会湾,其实还有90㎡三居尾房,非常适合刚需上车,万左右,更靠近地铁和公园。

中介基本不会宣传的那种房源,你懂的。

在永丰、中关村软件园上班的也可以考虑西山上品湾moma,开车上班方便。科技住宅,五恒,单价太香了,3W开头,还是纯商品房+精装。有资料。

(去年的一份资料,价格和房源有更新,供参考)

总结:

不要被思路局限,多看多对比。玖瀛府的缺点大多是肉眼可见的,价格方面也还可以,看您权衡了。

想要具体购房建议的,说清楚您的需求,我会帮你想几个方案的,畅所欲言。以上楼盘,全部可以操作薅羊毛优惠,真金白银的实惠,很硬核,悄悄找我。

北边实在没得选也看看石景山吧,优缺点明显。有多万起的下跃户型,可以找我聊聊。

北清云际、奥森春晓也可以操作薅羊毛,但对于很多朋友的情况来说,我不是太推荐,一言难尽。

还是那句话:买房是大事,每个家庭情况不同,同一个楼盘适配性也差异很大,要有专业、量身定制的建议才行。一休非常愿意免费为您答疑,帮大家薅羊毛。



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