京西买房，石景山是难以忽视的目标地。
作为城六区，石景山不仅是西城海淀后花园，还踩着冬奥红利，拔高了自己的基础配套，又成功实现首钢转型。
基于此，石景山的房价一路走高，普通住宅成交均价从年的5.7万/平，涨到了现在的6.8万/平。
4年多，涨了1万块，涨出了二线城市的一套首付钱。
现在新房指导价更是大多在7.5万/平左右，所以，一直把石景山当作自己目标地的买房人，产生了两个问题：
1、石景山不洼了，还值得买么？
2、全都卖7万+，石景山各细分板块到底买谁？
今天小窝君就来跟大家好好唠唠这两个问题。
01
必须说一句，石景山的7万+ 是能站住脚的。
因为它的价格，并非一夜暴富，而是时间红利，聚沙成塔。
石景山先天条件很好，内部半山半城，环境很好，很适合居住。
它的区域面积还很小，仅85.74平方公里，便于做精细化管理，各种配套设施都很齐全，除了教育稍弱，但这两年也在提升中，比如引入西 村的人大附中石景山学校、北辛安的十一学校等等，几乎是个配套满级的区域了。
过往的经验也无数次告诉我们，适合自住的才是 的。
更何况石景山向外，是左手海淀，右手西城，一下就抱住了两根粗壮大腿。典型的背靠大树好乘凉。
自己新的产业故事也很有的聊，过去的石景山，有一句话叫：
10个石景山人，7个跟首钢有关，2个跟地铁有关，只有1个来历不明。
可见其对首钢工业的依赖度又有多强。
现在还是依赖首钢，但已经变成了新首钢高端产业综合区。
数据显示，石景山在转型过程中， 产业的占比已经从7:3反转为2:8，第三产业占据 的上风。
曾经赫赫有名的重工业区，已经成为全国转型最成功的区域之一。
在此基础上石景山产业，规划出了一轴三园。轴即长安街，三园则为新首钢园、中关村科技园石景山园、北京保险产业园。
既紧抱核心区发展，又在自己的腹地提高产业实力。
这样的石景山对高精尖人群的吸附力很强。
年石景山的GDP刚刚突破亿，排名全市第十，但是它的人均可支配收入却达到了元，全市排名第五，甚至一度超过公认强区-朝阳。
融入强区，发展产业，又提升短板，有人才支撑，石景山的未来只好不差。
02
解决完石景山价格支撑问题，我们再来看板块内部PK。
11个在售新盘大多集中在五环以西，石门路以东的一小撮地方，所以板块划分很细，竞品板块间的分数差距有的也并不大。
那么对于买房人来说，到底该怎么挑？
两个大的原则是：
1、石景山南北逻辑会比环线逻辑更强一点，贴身对比时，北边的板块会比南边板块更容易胜出。
2、石景山是强居住属性板块，自住舒服的，更值得入手。
石景山目前 的板块，应该是玉泉路板块和银河大街附近的鲁谷。
核心区外溢的 站，紧邻着五棵松商圈。
商业氛围和居住氛围都很好，而且还有银河财智中心、北方国际大厦等成熟产业，但这一片并没有什么新房，我们不做重点讨论。
着重聊聊有新房的板块。
其中北辛安、老古城和苹果园板块是 的。
今年老古城和苹果园板块都有新房在售，分别是中海长安誉和越秀天玥。
这两个盘整体销售都还不错，具体成绩为：
越秀天玥供应套，成交均价7.39万/平，可售为套。
中海长安誉供应套，成交均价为7.6万/平，可售为72套。
两个项目去化速度都不慢，但对比来看，户型大总价高的长安誉，卖得要比户型小总价低的越秀天玥还要好，这究竟是为什么？
抛开项目本身的差异，板块发展中往往藏着答案。
先说苹果园板块，拥有石景山 的交通枢纽。
即1、6、S1三轨交汇的苹果园站。
要知道1号线和6号线可是北京最有含金量的两条东西大动脉，能便捷通达北京的众多产业圈，通勤逻辑很强。
稍微可惜一点的就是，新项目越秀天玥离地铁站直线距离将近1公里，远了一点。
板块内新增京西大悦城商业综合体，距离石景山的产业区，石景山保险产业园和新首钢园都在2公里范畴内。
这么一看苹果园的交通和配套真的都是一顶一，但它也有自己的问题：
板块建设太早了。
地铁70年代就开通了，老旧社区也是一排排的，居住环境确实是差点意思。
所以对于苹果园板块，有点改善不足，刚需有余。
我们陆续会写单个楼盘的分析，感兴趣的同学
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