北京第四轮土拍,现房销售成亮点

北京力推现房销售

11月29日，北京、武汉、无锡、杭州4个城市举行了今年第四、五批次集中供出地出让。

仅这一个消息就告诉我们，才坚持一年半的两集中供地已经消失，当初被纳入两集中的22个城市，纷纷开启了因城施策的供地模式。

理由很简单，截止到目前22个集中供地城市卖地完成率才55%，还有近一半的土地没有卖出去，只能不断加推。

昨天四座城市同时卖地，北京推出的6宗地，其中宗触顶，卖了15亿元。武汉推出的7宗地，1宗延迟竞拍，其余6宗卖了45亿元。杭州8宗地全部卖出，揽金98.94亿。无锡14宗地块均底价成交，揽金亿元。

以上不是本篇文章要说的重点，重点在于北京此次推出的第四轮集中供地的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

这并非北京首次推出现房销售，早在今年第三轮集中供地北京推出的18宗地中，就有1宗设置了现房销售条件。

这意味着，在推动现房销售的路上，北京已经成为了领军者。

而且，这次北京还首次对现房和期房销售进行了区别定价，现房定价率高于期房。

例如石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米，现房销售指导价为7.88万元/平方米，现房售价比期房售价高了元/平方米。

预售制的功过是非

在之前写预售制的文章中，我多次强调过，预售制从香港引入内地，在当时的那个时代，有其历史功劳。

当时，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活，城市房屋需求快速增加，而预售制带来的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但时至今日，其暗藏的缺点，正在被无限放大。

一方面，全国商品房供应量整体已经大于需求，除了少数城市仍缺房子外，大多数城市的新房与存量房加在一起，足够了，不再需要快周转，未来房地产市场的中心应该是更新老旧房子。

另一方面，预售制带来的粗制滥造、卷铺盖跑人、无法交付等缺点，在房企整体缺钱的当下，已经在今年年中酿成了楼市风波。

其根源在于，我们内地从香港引进预售制的时候，只学到了皮毛，没有学到精髓。

同样是预售制，香港为啥没有出现类似的楼市风波？

香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

但我们直到目前，保障权益还是不够完善。

不光香港，国外一些地区也有预售制，比如英国、美国、日本、新加坡、德国都有。

但人家有非常完善的监管机制和法律机制来保障双方的权益不受侵犯。资金大多都在第三方账户中被监管。

我们当然也有监管，但很多时候如同虚设。房企私自挪用预售资金的现象非常普遍，这是导致今年年中楼市风波的重要原因。

此外，我们内地一般都是买房支付首付之后立刻进入按揭还款环节。国外大多都是首付完成之后的按揭还款是按照工程进度。

更重要的是，国外很注重契约精神，我们在这方面，还有很大的改善空间。

除了通过预售环节的监管和法律机制来保障购房者权益外，国外也在主推现房销售。

以美国来说，美国方面，现在现房销售规模超0%，最高时达超过60%。拥有强大保护机制的美国，现房销售规模是我们的2倍多。

我们内地年的现房销售规模只有1%，期房销售规模高达87%。

这1%的现房销售规模，其中相当一部分并不是开发商刻意为之，而是房子卖不动，一直到建设完成，还有相当一部分没有卖出，才成就了这1%的现房销售规模。

为了解决交付问题，年中以来以郑州为代表的城市设立了地方性房地产纾困基金，国家也设立了2亿的全国性房地产专项借款。

同时，最近一个月，中央接连发布了多份文件给房企输血，并打开了关闭7年之久的房地产股市融资大门。

目的都是为了让房企获得资金，完成楼盘交付任务。

但这些都是治标之法。如果不达到治本的效果，这一风波过去之后，未来还有可能会继续上演下一次风波。

优化预售制势在必行

在这种背景下，优化预售制实在必行。

注意，这里我用的是“优化”而非“取消”，因为全面取消不现实。即便在房地产牛市期间，要想全面取消，也不现实，遑论现在的熊市期间。

本号认为，可以从两个方面对预售制进行优化：

第一，预售制国际化。

将香港的“悔约机制”，将国外的按进度还款模式学过来。同时加强预售资金监管，并制定相关的法律机制保障购房者的权益。

对于一些敢于私自挪用预售资金导致楼盘无法交付的房企，给予重罚，并向购房者赔偿损失。

特别需要提到的是，要制定出相仿的法律法规来厘清银行、房企、购房者三方的权益与责任。

第二，逐步加强现房销售规模。

现房与期房双轨并行，也是迈向国际化的重要一步。

考虑到当下整个房地产市场的行情，房企流动性压力确实很大。尽管11月份以来官方对房企输血不断，但能够享受到这些利好的房企，只是国企、央企和优质民营等头部房企而已。大部分中小房企仍在流动性困难的泥淖中挣扎。

所以，推动现房销售，需要循序渐进。

本号的观点是，可以选择一批有实力有财力的城市（比如北京、上海、深圳、广州、杭州、宁波、苏州等）和流动性厚实的央企国企开启现房销售试点。

然后在未来的几年里逐步推广。

北京目前已经行动起来了，而且规模正在不断扩大。上海、深圳、广州、杭州等城市，也到了该跟进的时候了。