1北京房价虽然高，应该不至于妖魔化到万买不了吧？这是很多人的想法，但事实上房子真的分等级，在资金和房价以及需求的平衡点上，想要真正达到改善，确实很难。改善毕竟不同于刚需，刚需可以不挑，哪怕资金受限够上车就好，大不了以后再换车票。改善则不一样了，这张车票本就是换的，以后要走很长时间甚至可能要坐到终点。所以不仅要考虑房子的自住价值，还要考虑地段价值，也就是配套的完善度。有上涨预期是最好的，不然也要具备抗跌保值属性。北京楼市，改善住宅一直坚挺抗跌，这是因为有其价值点和市场需求做支撑。米宅平台也一直不乏咨询置换改善住宅的粉丝，只是需求各有差异，最后还要取决于资金预算。前段时间有个粉丝找到米宅做置业报告，想要把自己的3套小房子卖掉2套，换1套改善型的大房子。以下是跟粉丝沟通所了解到的需求：“目前住的房子是1居，明显空间不够，想要换个平以上，3居或4居的大房子改善。”“位置考虑北京正西，因为在北京西边生活习惯了，父母也住在西边，不想离得太远。”“体会到了没有地铁的不便，所以一定要选邻地铁或有地铁在建的区域，周边配套完善，离医院近。”“孩子今年2岁，为了以后保值和作为孩子上学备选，考虑中等学区。”“但是房子的品质仍然作为首选，房龄新能拎包入住，物业一定要好。”“总价不超过万。”这个粉丝的需求其实也是绝大部分改善者的想法。品质好的大房子，地段好配套完善，临地铁还有学区，理想是丰满的，现实呢，市场上走一走就知道了。了解之后，米北为这位女士算了一笔账，万总预算，若改善面积在-平米，那么每平米单价就在7.1万-8.3万之间。如此一来，能够全部符合以上条件的房子并不好找，不是价格超了就是房子品质不达标，要么地段配套不好，想要占学区优势其实就已经卡掉了一批房源。而且这个粉丝把选房区域限制在了北京正西方向，方位明确了，省了一半的力，选房的范围不至于大海捞针，但同时，符合条件的房子更少了。那么西二环到西五环这一片区域，有没有理想中的万改善房呢？今天的内容就是挖一挖北京西部区域的改善房。2交通是升值的不二法门，交通便捷作为改善房的要求之一没毛病。既然粉丝明确要求房子要邻地铁或者有地铁规划，那么首先要找地铁盘。改善房的地段不能太差，不然何谈改善。所以配套成熟更接近主城区的地段是优选项。大家都知道好的学区房集中在东西海，但因为粉丝要求房子品质是排在第一位，所以西城区基本找不到适合房源，西城大多是老破小，次新单价普遍在15万以上。海淀西部区域可选的空间也很有限，筛选出来的房源如下：▲总价仅供参考，以实际房源信息为准先说下为什么淘汰几个比较差的小区，这些房源的品质仅仅在网站上是看不出来，因为房龄也不老，价格也不算低，只有亲自考察才能清晰的了解。位置不错，价格也合理，难道是价值洼地?其实，这是个只有三栋楼的迷你小区，据中介说专门为了给里面的一个家属院抗噪音而建，物业和品质很一般。6层板楼，这个盘原本定位不低，但是物业太差，小区内私搭乱建，配套小区建的商业楼成了烂尾。虽然现在换了物业，恢复元气恐怕不容易。小区也是3栋楼，小区品质和物业都很一般。2栋楼户，居住密度高的惊人，而且紧邻高速京港澳，噪音是个大问题。再说说能看的过去的几个盘：的房子在今年上半年的销量还算不错，周边商业、医院、生活配套都很成熟。最重要的是学区，培英小学可40%直升育英中学本校，派位十一分校、十一实验中学。在筛选的房源中，这个学区算是最好的。但房子的品质就不敢恭维了，尤其房子里面必须要亲眼看看。▲今日家园小区环境▲周边环境▲房屋一角这个楼盘，首先环境一般。另外户型差，楼盘品质不好（层高低，隔音差，楼盘旧）。虽然周边配套完善，交通也还算方便，商业、医疗、学区都不错，但居住品质实在不佳，牺牲居住体验换来的配套到底值不值？这就要看粉丝最核心的需求了。田村板块的另外几套房源品质相差不大，有一个共同特点是小区规模不大。户型不错但体量小，车位不足，社区配套稍好，不是人车分流。相比较，整体环境和品质还不错，虽然户型偏大，好在单价略低。但是熙湖小区房本下来较晚，刚满2年，税费较高。另有2栋楼房本满5年，但户型大，总价超出万。而且房源少，可选空间小。▲熙湖小区环境其实这个板块品质还有物业管理比较不错的是，不过，3居室的价格基本在0万左右。预算超出粉丝所需20%。田村虽属海淀，学校却很一般，终究不够理想。3接下来只能再到丰台区看看。丰台的环境、地段一向不占优势，所以选房的区域集中在丽泽商务区、临近主城区的三环、四环附近。先看一个明细的表格：▲总价仅供参考，以实际房源信息为准看完了几十个楼盘之后，只能说丰台区品质差的楼盘太多了。即使丽泽商务区，周边环境也是“高大上”和“矮破荒”并存。是经济房小区，品质一般也是众所周知的。离核心商务区最近，6.4万/㎡的均价也并不高，有些人会买来投资，期待后期补涨或出租。但从房子的品质和社区环境来看，上涨预期并不大。和，楼盘品质和社区环境都不错，两个小区隔一条街门对门。▲金泰城丽湾▲顺驰蓝调▲丽泽商务区▲站在丽泽雅园看到的丽泽商务区▲周边环境交通要塞六里桥名不虚传，确实不宜居，环境差，配套低端，同样是三环，跟东三环相比简直天壤之别。这个板块看了众多楼盘，只有还算比较高端，小区有一套军产房，物业管理相当好，但是面积最小的三居都超出预算很多。其他勉强还算不错的是，虽然这是个经适房，但是当年的一个经适房试点，相对于周边的楼盘，品质还算过的去。▲威尔夏大道▲区域内的老破小位置稍微远一点的，、、这三个小区品质都不错。但是，区位和配套拉低了分值。至于学区就不要报什么希望了，再看看周边的环境，我犹豫了，选个改善房真的很难。然后，就是再往西走的石景山区：存在感不高的石景山，必须靠房子品质上位。虽然周边配套一般，但社区环境确实非常好。是品牌开发商，品质没的说。但是，位处风水宝地八宝山，难免引人遐想。▲雍景天成4这份置业报告耗尽心力，楼盘考察范围涉及到海淀、丰台、石景山几个区域，西城区和远郊的部分新盘也做了考察，竟然找不到一套完全满足客户需求的房子。新盘可选性太小，要么位置偏远、交通不便、要么交房时间太久，别说拎包入住，配套都不知道什么时候能完善，又或者价格太高，实在伤不起。5环内次新盘很少，而早期开发的一些楼盘品质已经下降了好几个维度。是北京西部整体环境太差？是置换的要求太高？还是万太少了？西三环西四环的地段摆在这，底蕴仍在，排除商业环境，找一套居住属性的改善房却仍然太难。但不能说有了一定资金基础，想要换一个理想的房子是错的。也不能说为了孩子考虑学区是错的。更不能说为了享受到医疗和便捷的交通这些配套是错的。北京优质的学校和医疗资源太有限；北京太大会耗费掉太多的时间成本；北京能堵车到让人发狂；还有学区房，也让区域形成了鄙视链，房价有了分水岭。原来，对房子有了太多附加值的刚改比刚需更难。但是，在令人焦虑的房价面前，不得不低头。这个万买房的故事，最终的选择，要么降低标准，把核心需求放在首位；要么就是追加预算，拔高房子的附加值。5万的改善房在北京并不是没有选择，只不过这一篇文章以粉丝置业的角度锁定在北京西部区域。每个区域都会有不同的置业需求。生活习惯本地化是正常现象，很难打破。多数人买房会选择自己熟悉的区域，因为牺牲自己的生活习惯，成本更高。手持万在北京西部区域难以找到理想的三好房源，那么在其他位置呢，比如北部的海淀区、东部的朝阳区，从地段、区域环境或者学区来看，都明显高一个档次，是不是有理想的改善房源呢？
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbwh/7747.html
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbwh/7747.html
