京沪永远涨,神话破灭了

文

白羊

楼市有神话么？

有！浓缩成一句话就是，“京沪永远涨”。

其背后的逻辑是，市场经济下，城市的级别越高、经济实力越强、人口规模越大，房价自然也就越贵。而北京、上海作为位居我国金字塔尖的城市，房价自然也就能一直涨下去。

但今年以来，北上深内地最顶顶尖的三个一线城市，楼市出现了明显的分化。

具体来说，深圳楼市很热，房价仍在过快上涨；上海和北京，则是相对温和的多，而北京的二手房价与三年前相比，更是出现了百分之二三十左右的回调。

日前，据每日经济新闻报道，某中介平台的数据显示，北京不少二手房过去3年跌了多万。

年6月15日成交的北京石景山御景山平方米三室二厅，在挂牌将近天后终于卖了万元，而该房源年12月的成交是万元，房主足足亏损万元。

（来源：链家）

海淀区，年3月25日成交的晨月园卖了万元，但年价格是万元，卖家亏损万元。

西城区，钟声胡同年2月29日的一室一厅房源卖到万元，而年3月的成交价是万元，卖家亏损万元。

不仅仅是商品房，连车位也不能幸免。

朝阳区克匹林奥花园二期34平方米车位在年以20万元成交，而到了年6月，却只能以7.1万元成交，已不只是“腰斩”。

（来源：链家）

“京沪永远涨”的神话，就这么破灭了！

究其原因，就在于这一神话是基于市场经济的逻辑演化。在市场经济下，基本面强的城市，房价自然就会走高；另一方面，基于城市基本面的房价上涨预期，反过来又进一步点燃了购房者（炒房客）的入市热情。

今年以来，以杭州、东莞、宁波、深圳等为代表的核心一二线城市，房价迅速翻热，逻辑也在于此。

进而，房价和需求形成正反馈，相互作用下，推动着楼市螺旋式升温。而一些炒房客和媒体机构通过把水搅浑，利用市场情绪，煽风点火，进一步助长市场热度。

深圳市房地产中介协会更是直接点破了这层窗户纸，在日前发布的通知中表示：上半年来房地产市场上有少数炒房人群，有意识地通过网络舆论，营造深圳楼市追涨氛围。

而上周关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，更是误导短期内深圳二手房周网签数据环比上涨40.7%。

但，这一神话最大的BUG就是忽略了“有形之手”。

深圳楼市之所以与北京、上海走出分化，关键在“有形之手”使出的力量不同。

首先，北京有着全国最严密、最苛刻的楼市调控。

/那会儿，北京楼市之火爆丝毫不输今年以来的深圳、杭州等城市。

据每日经济新闻报道，当时有市民在领导留言板上留言，抱怨半年之内“房价暴涨，翻了快一番”。

年3月17，北京官方出手调控（即新政），限制贷款和提高首付比例：

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；同时，贷款期限由最高30年降至25年。

此后，北京并没有收手之意，而是趁势打出一套组合拳。

“新政”则规定：非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月。

“新政”则要求：离婚一年内贷款买房一律算二套

“新政”：“商改住”限购，在建在售“商办”不得卖个人；中小学不得与房地产合作办学。

“4.3新政”：住宅平房纳入限购范围；司法拍卖房纳入限购。

“新政”：北京教改新规，多校划片比例扩大，过道房不做入学资格。

年“新政”：公积金贷款实施“认房又认贷”。

期间又出台一系列政策增加土地供应、大力发展公共租赁住房和限竞房等。

结果就是，北京楼市由“雄起”变“不举”，而且一痿就是三年。

（图表来源：大伟看楼市）

没了交易量，价格自然也就难再坚挺。

即便如此，北京的楼市调控迄今为止，尚未有松动的迹象。那些在调控前夕，加杠杆入手了北京房子的炒房客们，不知此时作何感想。

而上海在此轮调控伊始，也出台了当地史上最严楼市新政“沪九条”，去年时虽然也做了适当的放松，但放松也仅限于临港片区。

深圳的调控政策就相对仁慈些，并在去年11月取消了按成交总价制定豪宅税的做法。

豪宅税的调整给深圳楼市带来的政策套利空间是很诱人的，如南山一套成交总价约0万，若之前成交价为万，随着豪宅税标准调整，就可以免交近24万的增值税。这也为今年以来，深圳楼市尤其是二手房市场的起热埋下了伏笔。

其次，对人口流入的态度不同。

近两年，北京、上海都在竭力往外撵人，并将其作为了一项长期政策。而且落户门槛极其苛刻，而购房又与落户挂钩，这也就将一大批潜在购房者挡在了门外。

深圳对外来人口就要开放的多，“来了就是深圳人”更是成为深圳著名的城市口号。在此背景下，深圳的落户门槛也是三个城市中最低的，而只要落了户就有了买房的门票，只要有钱只要大学本科，基本都可以来深圳买房。无形之中扩大了深圳的需求盘子。

据中原数据显示，上半年深圳购房者中深户比例达82%，投资比例达33.8%。

接下来，包括深圳在内的其他核心一二线城市，会不会像北京一样，去对楼市下狠手，还不得而知。

但至少有一点儿一定要明白：即可别再说政府控制不住房价，或者说不敢让房价跌了。它要是认真起来，还是蛮可怕的。

所谓的“楼市神话”在政府面前，就是个锤子，哪怕它是资源禀赋最好的首善之地。

在一些核心的一二线城市，把房子作为资产配置的渠道，去做投资，这没问题，但不要激进、不要肆意妄为，不要站在政府的对立面（做官方的对手盘），更不要逼着政府去出手。