北京第二轮供地起拍总价1359亿,试水摇

近期，各大城市陆续发布年内第二批集中供地计划。

8月30日晚，北京市规划与自然资源委员会（简称“北京规自委”）发布第二批集中供地公告，共挂出43宗住宅地块，土地总面积约公顷，总建筑规模约万平方米。

今年北京计划供应商品房用地公顷，下限为公顷。算上首批集中供地，北京供应住宅用地73宗，总建筑规模约万平，接近去年全年。累计供应住宅用地规模占全年计划的55%，已经完成土地供应下限。

根据公告显示，除一宗招标项目以外，地块总起始价总额约亿元。此轮拍地挂牌竞价起始时间为年9月23日9时，将于10月12日进入现场竞拍环节。

从行政区分布来看，北京第二次集中供地涉及13个区。除了延庆和密云，以及因空间发展受限的东、西城，北京的其他12个区和亦庄开发区都有住宅用地供应。位于中心城区的有20宗。朝阳依旧是供地大户，本次再增加11宗宅地，需求旺盛的海淀本次也有4宗地块，而丰台与石景山也有面积较大地块入市。

另外，位于平原新城及副中心的有17宗，土地总面积约公顷，占比为42%。位于生态涵养区的有6宗，土地总面积约47公顷，占比为19%，其中门头沟区2宗，约22公顷；怀柔区1宗，约8公顷；平谷区3宗，约17公顷。

本次集中供地，新市民、新青年等群体的住房问题获得重点支持，加大共有产权房、保障性租赁住房、公租房等供应。

比如，43宗住宅用地中有3宗涉及共有产权住房，其中位于昌平区昌平镇东环路和平谷区马昌营镇的2宗居住用地为纯共产房地块，丰台区周庄子居住项目中1宗独立地块用于配建共有产权住房，共有产权住房建筑规模共计约16万平方米，折合住房约套。

这次新增供应的43个地块中有13宗位于中心城区、多点及副中心区域，毗邻产业园区、轨道交通站点的项目配建保障性租赁住房，将面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租，总规模达到23.6万平方米，折合住房约3套。

除配建保障性租赁住房外，本次还在石景山区首钢项目中选择了1宗独立地块建设公租房，建筑规模约3.59万平方米，折合住房余套。

本次供地中有不少优质地块，可能将成为房企竞标热门。中原地产首席分析师张大伟指出，目前来看，热门地块主要集中在海淀和朝阳，特别是海淀区的四块地，从起价看更有价值。另外还有几块摇号的地块，也会成为热点，因为地价相对较低。

北京第二批集中供地还有一大亮点是在竞拍规则上进行了优化和创新，其中包括首次采用摇号确定竞得人、现场竞“现房销售面积”等。

据了解，北京第二批集中供地中，共有6个项目试点到达地价上限后通过摇号方式确定竞得人，包括于家务地块、永乐店地块、昌平东环路地块、房山区城关中心区地块等。

其中，北京市昌平区昌平镇东环路号（原六亭饭店）CP00--地块，为纯“共有产权住房”地块，房屋销售均价为3元/平方米（含全装修），地块起始价为8.25亿元，土地合理上限价格约为9.49亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

据了解，此举是为防止摇号环节出现“马甲”的情况。对于进入摇号环节的项目，挂牌文件明确要求，土地成交后，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式，将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方，其他参与摇号的竞买人及其关联方也不得以任何直接或间接的形式获取竞得人的股权或投资权益。

与此同时，北京第二次集中供地试点现场竞“现房销售面积”。其中，大兴区黄村镇DX00-0--、地块的竞拍规则要求，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序。

如在竞报“现房销售”面积阶段宗地可出让居住建筑规模（约11.36万平方米）全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

现房销售可实现购房人“所见即所得”，同时考虑到现房销售将延长企业资金回笼周期，为保证住房品质，试点项目在地价上限的设定上为企业预留出了合理的利润空间。

早在今年首批集中供地时，北京首次引入房屋销售价格引导机制，建立“房地联动、一地一策”机制，29宗宅地整体成本平均溢价率为6.4%，处于相对低位。较好实现了“稳地价”预期，也被住建部点名表扬，称要推广北京市的做法。

7月份，住建部房地产市场监管司司长张其光在媒体上解读“北京模式”：建立房地联动机制，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

北京本次集中供地对溢价率控制更加严格，第二批集中供地的整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%，其中更是有10宗地的溢价率控制在5%。

另外，北京仍将继续采用“房地联动”的方式，遏制非理性拿地、稳定房价预期。继续实施商品住宅销售价格承诺制，要求开发企业在土地竞买环节提交《房屋销售承诺书》。

值得注意的是，拿地企业开发建设过程中若有违法违规行为或企业原因出现群诉群访和负面舆情的将取消其竞买资格。

在广州、深圳等地出现二轮集中供地短暂中止后，又纷纷于近日调整竞拍规则后“返场”，大趋势均为更加细化且针对城市土地市场特色，目标均为明确“降地价”。

亿翰智库分析指出，通过调整土拍规则控制核心城市土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既可保持土地公平合理出让，也将促进整体市场保持低位运行。