不能碰的房子又添2类,前者已黄昏陌路

昨天讲了最基础的5类尽量少碰的房子，今天来讲另两类，也是最拿捏不准的那两类——新区与老城区的房子。在一线工作时，做数据分析经常发现购房人出现这样一种分布：地缘性分布。老家在西边的盯着西边板块买，东边的盯着东边买，老城区人不愿意出市中心，新区都是乡镇客群购买。这种方法不能说有多大错误，但地缘性成为购房人的重要买房先决条件，还是挺有些意外的。前文曾说过，即便是最基础的刚需自住，也需考虑看跌与看涨两种可能。房子不仅是用来住的，也的的确确属于家庭财产的重要一部分。那么，买房选择区域，就更应该从理性角度出发，而不是离老家近作为唯一原则。每一座城市，都有这样的分类：市中心、东南西北区、新区等，分布在不同方向和位置。理性的讲，买房该如何选择区域呢？例如首都西城区与东城区，以故宫为中心，一东一西分布。这两个区，即为老城区。再向外有朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，再向外则是通州、门头沟、房山、大兴、昌平、顺义6个区，再向外则是怀柔、密云、平谷、延庆。整个城市，一环、一环向外发展，房价呈现递减的趋势。这里先说第一个基础结论：中心房价一定是高于周边的，且呈现中心向外围扩散的分布。但，房价的分布是否一定呈现由中心向外扩散的规律呢？之前我的大学同学，曾向我他已有两套房，手头还剩一点余钱，就一直想着再买一套。但资金不太够，新盘看来看去，不是贵了超出能力，就是太偏自己不愿意。直到有天跟我说，他找到1个二手房，价格才1万出头，位于市中心，面积70平，一下子就动心了。本来都想交定金了，突然想到给我打了个电话。我直接回了4个字：不要考虑。我跟他说了这么几点：1、房子=土地的价值+房子的价值。90年代的房子，基本已经不剩什么价值了，目前看到的价格，实际上就是土地的价值。你觉得这块地方土地未来还有多大生长空间呢？2、70平一定是个两房，虽然老房子得房率比较高，但两房产品未来是没有市场需求的（笔者在强三线城市），没有需求即代表升值空间很弱；3、房龄较长的房子，昨天文中也说了，居住性、舒适性、物业管理都是远远不如新房的。这里其实得出第二个结论：中低能级的城市，老城区的房子尽量少碰。第二、第三小点不是最重要的，主要问题在于第一个小点：老城区的房子，还剩多大价值？回到房子=土地价值+房子价值这句话上。对于中低能级的城市而言，老城区摊子大、排序乱、各种建筑散乱分布。与其花时间、重金改造，不如重建。那么，老城区的房子，房屋本身房龄价值很低，加上其土地已经几乎没有再开发的可能，土地价值也基本定型了。所以，老城区的房子，土地价值守恒，房子价值持续贬值，未来价格只会一再往下走。再看新区。在三四五线城市，最常见的一个现象即：新区鳞次栉比、高楼大厦排序井然，核心商业、行政配套、教育配套、公园菜场等等，恰如其分的各自分布，房价也高于老城区。这里得出第三个结论：对于中低能级城市而言，新区即新中心。不是老城区作为市中心变廉价了，本质是市中心迁移了。房价，以中心向外辐射扩散这个基本逻辑不会变，变的是中心这个原点的位置。原本的老城区，在新区建设过程中，实际上已经变成了非核心区。那么，新区的房子就一定值得托付终身吗？显然并非如此。现如今新区建设多如牛毛，真正脱颖而出的比例其实很低。这里面，自然就多了许多要推敲的地方。一、大部分新区前景不高对于县城、大部分三四线地级市而言，新区并没有理想的那么丰满。规划一动，房价先行已经成为基本规律。对于这一类城市新区，受限于人口持续流出、本地产业落后，新区更多只是重建了一个不太一样的老城而言，把交通、教育、行政、商服重新排列组合了一下而已，实质并没有任何创新与改变。这一类新区，选择中心位置买个1套自住就可以了。二、很多新区名不副实当一座城市已成形区域价值越来越恒定时，充满未知的新区便成了价值炒作高地。我常看到某些城市炒作高铁概念，什么高铁一通房价翻倍之类的观点。这种属于典型的偷换时间、空间概念，一句话遍地适用的套路。以及高新工业区、物流港区、空港新城等等，似乎有个高大上的名字已经预示着美好未来。记住房子的本质是人，是流通，无论自住还是持有。没有扎实、可靠、持续的落地动作与人口导入，很快就会呈现真实面目。这一点上，无论是三四五线还是现在火热的一二线，都是如此。别看表面，别看片面，多看里面。尤其是，一座新区从建设到发展成形，往往需要10-15年的时间。如果发现这两年搞1个新区，后两年又搞1个新区，新概念层出不穷，那大概率都是ZJ产物，真正具有持续发展力的只有地利、人和的其中1-2个而已。这里得出第四个结论：买房就是对城市、区域未来的一种投资，而只要身处城市，人口、产业、城市配套这三大样才是房价的主旋律。缺一不可，与概念无关，与沉淀有关。写来写去，都有些老生常谈了。总之，希望对有些朋友能有些帮助。

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