2021年北京长租市场月均波动不到2,

对北京住房租赁市场的探索和发展，已走在全国的前列。最近，自如研究机构发表的《北京年度长租市场观察》显示，年北京长租市场的月均波动不到2%，平均每年波动3%-5%。与此同时，北京市有1/3的常住居民有租房需求，每年至少有15万的毕业生进入租房市场。伴随着城市人才引进政策不断落地.住宅“老龄”程度加深等因素，对优质住宅的需求也持续攀升。

业内分析认为，一方面，相对于个人普租市场淡季波动较大的现象，长租机构应更好地承担起市场“缓冲”作用。另外，尽管北京市不断增加保障房建设力度，但常住居民和新增居民对品质租房的需求压力依然明显，专业化长租市场的发展潜力依然可观。

房租每月波动不到2%，平均每年波动不到5%，北京长租机构起到了市场“稳定器”的作用。

年北京住宅租赁市场淡季明显，而长租机构的住宅租金价格则呈现“量变稳”的特点。

在时间方面，北京租房市场交易量3月份创下首次新高，随后，受毕业生群体涌入租房市场的影响，5.6月成了全年交易最多的时段，占全年交易量的25%。春节过后租房市场逐步回温，预计到12月底，1月期间将出现量价降温，对租客有更多的需求。

在空间维度上，尽管市六区(东城区.西城区.海淀区.北京市.丰台区.石景山区)仍有7成租赁需求，但东城.西城两区之和只占7%；而朝阳区作为经济.人口双密集的城区，承担了全市超3成的租赁需求，大约是海淀区的两倍；周边地区，昌平区所占比例已经超过1成，通州区所占比例也超5%，北京人口.从内到外逐步有外迁的趋势在逐渐突出。

就租金表现而言，年北京长租机构月租金波动最大不超过2%，年平均波动率也维持在3%-5%之间。事实上，从年数据来看，从去年6月起，北京市长租户月租月均波动稳定在2%以下，全年租金表现持续稳定。

从租住消费习惯来看，作为全国市场化长租机构发展较早.出租人口占比较高的大城市之一，北京租客年轻人一般更多地信任长租机构。据统计，超过80%的受访者愿意选择长租公寓作为“首选方式”，同时，长租户对租客的满意度也稳步突破90%，达到93%。

1/3的常住人口租房，年租金至少增加15万元。

根据公开资料，目前北京市常住人口为.3万人，其中约三分之一需要租房居住。如果按第七次人口普查的北京市户均人口为2.31人计算，北京市当前租赁住房的需求量约为万套。

与此同时，数据显示，尽管“十三五”期间北京市人口总体增长趋于稳定，但作为全国强企业.拥有最多企业的北京市，每年仍有超过15万应届毕业生“进京”工作。

该杂志分析称，从今年7月北京人力资源部门发布的《北京市引进毕业生管理办法》可以看出，北京市正重新回到“人才抢夺大战”。大致判断，如果未来每年会有超过,的大学生有租房需求，在“十四五”期间，结合北京市规划的保障性租赁住房建设，北京五年内新增最少70-万套(间)以上品质租赁需求，机构化长租公寓发展潜力可观。

盘活，增量落地，专业化长租机构“运营价值”拓展空间。

有资料表明，北京市20年以上的老旧住宅约有5个，共有万套住房，其中城市六区的占82%。在这些当前占据北京市租赁房供应主体的“老.破.小”中，普遍存在房屋陈旧、设计过时等问题，租期可达60天。

本文认为，从需求方面看，北京市住房租赁业的供不应求主要表现为两个方面，一是由于有三分之一常住人口.70%“新市民”需要租住的供给量缺口，二是由于租房主体向高学历、高素质的转变.对生活质量的要求所造成的供给质量缺口。

但从解决之道上看，增加有效供给的主要途径同样包括两个方面，一是通过改造.更新旧存量房，盘活存量房，提升现有供给。第二，通过推进公共租赁房、集体土地租赁和其他保障性住房建设项目，投建增量。

在此基础上，如何发挥其运营优势，帮助“存量转型，向增量地发展”，成为专业长租企业实现市场价值、挖掘市场空间的重要课题。

今年早些时候，自如等企业改变了长租模式，推出了“增益租”委托方式，通过让住宅重生活力，使旧存量住房转变为有市场竞争力的抢手供给。当前，北京通过自如“增益租约”模式改造再上市的超30套住房中，有80%的房源在20年以上，但全部实现了出租周期5天内.综合出租效益提高20%以上。

同时，在各地保障房、集体土地租赁房等大型租赁项目中，长租公寓的经营能力也在逐步得到认可。另一个例子就是自如，之前由广州本地国有企业和自如合作开发.广州凯得家居集团旗下大型租户“广州凯得家自如里”在开业半年后实现%满租，并持续实现零空置周转。