在高房价的时代，婚房已经成为两个人和两个家庭必须讨论的重要话题。但是，这个问题需要谨慎处理，否则可能会导致不良后果。夫妻共同财产和平均分割是两个不同的概念。即便法院认定财产为夫妻共同财产，也不一定会平均分割。婚前买房和婚后买房有什么区别？写谁的名字有什么不同？支付首付款的一方是否能多分？按揭贷款该由谁来还？离婚时，共同还贷款部分的增值如何计算？这些都是需要考虑的问题。
以下是一个真实案例。
小丽和大军准备结婚，他们的父母商量婚房的问题。大军家出资万，小丽家陪嫁40万，在他们所在的二线城市购买一套万的房子，还需要装修、买车和家具等。大军家提出，无论在结婚前还是结婚后，都由大军家出资购买房屋，小丽家用40万购买车和家具，但要求房子写大军一个人的名字。
小丽不理解这种方式的结果。如果婚前买的房子登记在大军名下，那么这是大军的个人财产，不会转化为夫妻共同财产。如果婚后买的房子只登记在大军名下，那么这算是大军父母的个人赠与，只有登记在夫妻双方名下，才算是对夫妻双方的共同赠与。婚前买的车、家具和装修是小丽的个人财产，但这些东西往往会立刻贬值。婚后买的不论登记在谁名下，都是对夫妻双方的共同赠与。
这条法律的制定考虑到了父母为子女结婚购房的情况。父母不好意思直接写书面协议，也担心子女离婚会导致财产流失。因此，法律规定，父母可以将房屋写在自己子女名下，表达这是对自己子女的赠与。但是，房子以外的东西价值一般不大，仍然遵从原来的原则，即父母在婚后给小两口买的东西，不管写在谁的名下，一般都视作对双方的共同赠与。
作为小丽的律师，我提出两个方案以保障小丽的利益。
第一个方案是双方家长共同出资买房，大军家出资60万，小丽家出资40万，共同拥有房产，车辆和装修款由大军家出资。
第二个方案是房子上大军家出资70万、小丽家出资30万，或者大军家出资80万，小丽家出资20万，余下的款项共同用于购买车辆和装修。最终，双方选择了房产三七开，装修款也三七开，既彰显了大军家的大度，又保障了小丽的权益。
这个案例解答了五个关于婚房的问题。
婚前和婚后买房有不同的财产归属。
一句话总结：婚前买的，基本都是个人财产，婚后买的，基本都是共同财产。
婚前购买的房屋，如果是全款或只写一个人名字，通常被视为个人财产。而婚后购买的房屋，无论是写一个人名字还是两个人名字，
首先被认定为夫妻共同财产。在离婚时，共同财产通常会平均分割，但在特殊情况下，如一方对房屋的贡献较大，可以进行不平均分割。此外，父母出全资购买的房屋只写在子女名下的情况属于子女个人财产，而出首付款后写在子女名下的房屋，则需要考虑两口人共同负担贷款的情况。
写谁的名字有什么不同？
一句话总结：如果是婚前买的房子，写谁的名字，区别太大。如果是婚后买的房子，写谁的名字，区别不大。
1.婚前：婚前买的房子，写的是一个人的名字，那就是个人财产，至少首付部分是个人财产。写的如果是两个人的名字，在同居期间就已被认定为共有房产了。
如果自己出钱，写的是对方的名字呢？例如有一个网友问我：我女朋友有购房指标，我们家里出的钱，在结婚前就写了她的名字，后来结婚了，如果我们离婚了，怎么分割？
在法官给律师的课程中，石景山区的法官是这样答复的，如果你是霍启刚那样的富有家庭，在和郭晶晶结婚前，就买给郭晶晶一套房屋，写的是郭晶晶的个人名字，我们法院就会认为是你们霍启刚家有钱，就想在婚前赠与郭晶晶一套房子，会认定这套房子是郭晶晶的个人财产。
但是如果你们是很一般的家庭，买了唯一一套房子，写的是对方的名字，就是为了两个人结婚用的。那很可能就判决为夫妻共同的房产，判决平均或者多分给出资方一些，但是具名而不出钱的一方，肯定是能得到部分房产的。
2.婚后：婚后买的房子，一般来讲，无论写的是一个人的名字，还是两个人的名字，都会认定为夫妻共同财产。有人说，我房产证上可是写的“单独所有”的呢，“单独所有”这几个字也不影响这个房屋是在婚后所购的。
如何将婚后购买的房产视为个人财产？
首先，夫妻可以签订财产约定，明确该房产只归属一方所有。
其次，如果该房产是由父母全款购买的，并以子女的名义登记，可以视为子女的个人财产。不过，一些人认为这不公平。毕竟，父母提供了首付并每月还贷款，那么为什么父母提供全额资金就能被视为子女的个人财产呢？这是有争议的。不过，如果父母的资金是以固定数额每月打入还款账户，且子女没有向父母赠与财产，那么仍可以将该房产视为子女的个人财产。
最后，如果父母提供了首付并且小两口一起还贷，那么该首付部分能否按照比例视为赠与子女呢？这有可能。在法官做出裁决时，会考虑出资情况，并根据实际贡献比例做出涉案财产分配。
谁付首付和还贷款，对于夫妻共同购买的房屋而言都不是绝对重要的。如果是在婚前购买的房子，房产及增值部分属于付首付的人的个人财产。婚后购买的房子则属于夫妻共同财产，无论谁付款都算是夫妻共同财产。
但是，如果是自己或者自己家庭的财产付的首付，分割时可以证明自己贡献大，从而争取更多分配。如果签署了夫妻财产约定，约定各自挣得的钱为个人财产，那么谁还贷款也无法改变这一约定。但是，如果是父母出的首付并由他们还款，这可以争取认定为父母对子女的个人赠与。
还贷款的部分，就算是父母出的钱，也很难认定是父母所还的贷款。因为钱这个东西是种类物，不是特定物，父母给了钱，谁能证明就是拿来还款的钱呢？说不定小两口给花了，又用自己挣的钱来还的贷款。
很多人询问，如果婚前购买的房屋，在婚姻期间一起还贷了几年，离婚时应如何计算增值部分归属问题？法院在判决案例时，常常采用以下公式。根据这个公式，首先需要找出现在房屋的市场价值，然后用这个价值除以当初购买该房屋的成本，得出该房屋的增值倍数。用这个倍数乘以夫妻共同还清的所有贷款总额，再将结果除以二，就能计算出应该分给另一方的贷款及增值部分。
当然，不同法官对于此公式的解释存在差异。有的法官认为成本应该包括已经支付的利息，而非购买价加上全部应支付的利息。另外，有些法官认为，在计算增值倍数时，应该使用房屋当时的购买价，而非现在的市场价值。因为，如果购买房屋的时间与结婚的时间相隔较久，购买价和结婚时的价格差异会很大。例如最高院吴晓芳法官就持有这样的看法。因此，在具体应用公式时，需要代理律师通过努力争取，同时也需要根据法院的指导来确定。
购买婚房、支付首付、偿还贷款，几乎每个家庭都会面临的问题。学习法律知识，不是为了算计别人，而是为了保护自己的财产，避免父母一生辛勤积蓄流失。只有心中清楚明白，婚姻生活才能更为稳固。
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