北京老旧小区改造新药方新浪财经

来源：贝果财经

　　原标题：北京老旧小区改造新“药方”

　　本报记者詹方歌卢志坤北京报道

　　8月，槐树浓荫笼罩着焕然一新的真武庙五里三号院。门禁是新安装的，外人难以随意出入；车位重新划过，比原本多出两个；楼后的车棚也是新装的，带电动车充电桩。院子里那棵爱落果的歪脖子树被透光网包裹，秋天落果也不容易砸到人了。院子里还摆放着一个黄色集装箱，是邻居们的“美好会客厅”，书架上摆放着不少居民自发放置的图书。

　　真武庙五里三号院位于北京市西城区金融街附近，建于上世纪80年代，由央产公房和经历过房改的私产房组成，改造前存在物业缺失、环境杂乱、楼体老旧等问题。

　　两个月前，北京发布《城市更新指导意见》，老旧小区改造再一次被放置于重要位置。事实上，改造一直在进行。如何在满足民生需要的前提下，持续引导社会资本参与改造，又该如何在不同区位条件下创新改造模式，实现“可持续”，企业方和地方政府仍在合力解题。

　　“租赁置换”

　　北京市西城区真武庙五里三号院的改造方是愿景集团。此前，愿景集团在业内更为人所熟知的是劲松片区的老旧小区改造。此次真武庙五里的改造，被业内称为“真武庙模式”。

　　据悉，真武庙五里三号院内楼体改造、环境整治、租赁房屋内装修等费用均由愿景集团方面承担，社会资本所占比例之高，在北京的老旧小区改造中不常见。

　　城市更新如火如荼，多位业内人士曾对《中国经营报》记者提及，老旧小区改造项目中，大部分的技术问题已经不再是问题，摆在政府与社会资本面前最重要的权衡则是资金。在真武庙项目中，愿景方面平衡改造成本的方式是与部分居民签订“租赁置换”协议。

　　“租赁置换”是指在社区公共空间改造后，愿景方面以与周边市场齐平的租金，与愿意将房子长租给愿景方的居民签订10年租约。如房主有上学、养老等置换需求，愿景方面也将协助房主找到更合适的房子。随后，愿景方面出资对房体内部进行改造，出租给周边就业人才，通过产品提升带来的溢价，长期平衡社区公共空间的改造成本和持续运营的成本。据企业方统计，目前真武庙五里3号楼的56户居民中，已有19户与企业方签订租赁置换协议。照此计算，愿景所投入的三号院的整体改造成本将在8年左右内收回。

　　愿景集团城区更新事业部副总简伟告诉记者，老旧小区改造能够持续推进，离不开金融面的支持。以真武庙项目为例，建行为其提供了房屋租赁类贷款。他介绍，上述贷款是将项目后续租金收入折现作为底层资产，利用资产证券化的手段为项目方提供贷款，期限为5到8年，相对于3年期限的房地产开发贷长了不少。资产证券化的介入，使得房主能够一次性拿到多年的租金；对于愿景来说，可以减少支付租金的压力，现金流状况得到一定程度的改善。

　　简伟还提及，针对一些投入较大的改造项目，银行目前也能够为企业提供租赁类的装修贷款，期限可达8到10年，老旧小区更新的专项贷款最长甚至可以达到25年。

　　除此之外，愿景等社会资本还与其他地方政府进行类似PPP模式的合作，即政府和企业方均拿出一定比例的资金，作为项目的资本金，而其他大部分投入则由国有大行提供专供城市更新项目的长周期贷款。

　　“这类贷款可以使我们‘微利可持续’的更新事业更加长久。”简伟说。此前曾有从业者对记者表示，存量更新和老旧小区改造与房地产开发逻辑不同，金融机构若不转变观念，为存量改造提供恰当的支持，社会资本将很难参与其中。如今，转变正在发生。

　　过去，国企、央企因其较低的融资成本和较充裕的现金，更多参与进城市更新赛道中。但随着政策法规对多元主体参与城市更新的鼓励和金融政策的完善，愿景集团作为社会资本的参与渠道也更加顺畅。简伟表示，政策性银行对于贷款产品的评审要求较高，确实更加利好央企国企，“但未来我相信，会有更多类型的银行为我们（愿景集团）提供更便捷的金融服务，共同为社会发展创造价值”。

　　核心城区焕新

　　简伟表示，“租赁置换”模式能够实现居民、政府、企业三方共赢。真武庙周边地处北京核心区，与金融街相距不过两公里，周边就业人才的租房需求极大。但真武庙五里房屋老旧、设施不全，虽然此前三号院中出租率已经相当高，但居住条件很难满足金融街就业人员的需求，产业需求错配严重。

　　愿景接手后，为了匹配金融街就业人群的需求，投入超过业内长租公寓常规三倍的装修费用对房屋进行水电、基础设施的改造，与人才公寓进行搭配出租。以60平方米左右的三居室为例，其被改造为人才公寓，每个房间内加装装配式卫浴，使其完全能够满足周边就业人才的生活需求。愿景方面透露，此种产品投入市场后一个月便出租完毕，且客群相对稳定。

　　西城区住建委主任刘戍东对记者表示，目前西城区在着力解决职住平衡问题。“在这个区位，高端租赁需求大量存在，我们现在的供给量明显不够。”他说。刘戍东还提及，西城区在北京市范围内老龄化比例最高，活力明显不足。租赁置换的模式能够在不改变产权的前提下引入年轻人，使得历史悠久的核心区焕发新的活力。“租赁置换的商业逻辑和政府的需求是紧紧咬合在一起的，这个逻辑行得通。”刘戍东说。

　　在采访中，企业方及西城区政府方面反复提及“产权不改变”和“自愿原则”，这是西城区目前老旧小区改造中相当重要的“民生”前提。西城区位于北京最核心的区位，各种社会配套资源较优，许多居民并不希望将房子出售，但又期望获得生活条件的改善。租赁置换模式则为其提供了一种两全选择。

　　简伟表示，有老住户拿到租金，去往大兴租房，和子女住在同个小区，租金收入不仅能完全覆盖支出，还有盈余。而“自愿原则”则指向希望留下来生活的住户，同样可以享受优化后的小区环境，不需做出妥协。

　　“劲松是一道题，真武庙又是另一道题，我们做的就是不断解题。”简伟说。他表示，劲松代表着“片区类”老旧小区，成片的社区中有着更多的空间和资源能够盘活。针对于此，愿景方面以提供物业服务、盘活社区商业等方式回笼现金流，实现“微利可持续”。而真武庙这类位于核心地段、独门独院的老旧小区，空间和可调动资源较少，但社区年代久、条件差，居民改善需求又相当迫切。“在这种情况下，我们该怎么把账算平？”

　　简伟表示，年，愿景集团切入城市更新赛道，对北京老旧小区情况进行考察，发现西城区“租金错配”的现状，“租赁置换”模式便开始酝酿。年底，在西城区政府的协调和支持下，“租赁置换”模式落地真武庙。

　　刘戍东介绍，在老旧小区改造过程中，政府方面主要承担牵头及推动工作，例如与街道居委会及愿景集团方面沟通设计方案、做居民工作、办理施工环节的相应手续等。

　　除此之外，在早期老旧小区改造的探索中，政府方面也逐渐意识到，改造并不仅仅是外部环境的改造，更是各种工作关系的理顺。刘戍东举出例子：“通过老旧小区的改造，社区内产权关系能否进一步明晰；人口结构是否能够得到适当调整；社区治理中，人与人的关系能否再造；长期的、正规化的物业管理能否持续推进；可持续的自我更新、自我维护的机制能否建立……”

　　复制与优化

　　政府方面对记者表示，在真武庙项目中，政府及企业方的合作已经达到了预期的效果，且具备推广的基础。目前，这种模式仍有提升和完善的空间。

　　“目前真武庙项目的改造费用由企业方负担，如果能在符合政策条件的基础上，允许政府方面投入一部分资金对楼本体进行改造，或许能为企业进一步的经营创造更为宽松的资金环境。”刘戍东同时提及：“当然，基础设施的投入还是要企业自己去算账。我们希望能在政府和企业的资金投入上设置恰当的政策衔接，实现优势互补，将持续性尽可能延展。”

　　据悉，真武庙五里属于央产房，北京这类小区的更新改造目前没有政策补贴。刘戍东表示，目前北京市的老旧小区改造政策，能够支持到市区直属的直管公房，而央产、央企房的改造没有被纳入补贴范围，一般由央产单位解决。在西城区，上述两类房产的比例达到1:1。

　　这也意味着，西城区相当大比例的老旧小区改造目前难以获得政策补贴。又因部分央企历史原因复杂，或许无法拨备足够的资金进行下属小区的改造，社区内居民难以真正实现生活环境的优化。

　　除此之外，北京城市建设历史悠久，房屋产权关系较为复杂。以真武庙五里为例，三号院内经历过房改、产权属于私人的房屋较多，因此具备开展“租赁置换”的条件，而其隔壁一、二号楼多数房屋仍为公房。

　　根据规定，未经过房改、产权仍属于单位的公房不得由承租人私自出租。愿景集团等社会资本自然也无权从承租人手中收取房屋进行改造。在北京，这类直管公房并不少见。

　　对此，刘戍东表示，目前产权是政府和企业方在改造过程中明确回避的问题。“公房本身是企业分配给职工用于居住的福利，是纯公益性质的，不应具备明确的盈利属性。”他说。

　　简伟表示，愿景集团目前在老旧小区改造过程中还在不断探索、创新模式。

　　例如，“劲松模式”后，愿景还在石景山、通州等地持续进行改造活动，以劲松模式为基础，针对不同区位的特点进行区域性优化和模式再造。而真武庙的“租赁置换”模式也将作为基础，被优化应用至此后的其他街道的改造中。

　　“老旧小区改造肯定是一个复杂的过程，我们希望把所有的方式都跑通，在遇到不同特点小区时能够因地制宜、对症下药。”简伟说。