开年自武汉起，全国爆发肺炎疫情，一线的一举一动都牵连着数亿国人的心。年后，随着疫情逐渐被控制，各行各业有了复工的迹象，北京土地市场也终于迎来了鼠年首拍。本次竞拍的三宗地块均是不限价纯商品房地块，分别位于石景山区西黄村、大兴区采育镇、通州区马驹桥镇，累计出让起始总价70.63亿元，出让土地15.82万平米。最终石景山区西黄村地块被首创以底价29.75亿收入囊中，通州区马驹桥镇地块被华润+中交联合体以46.7亿的价格成交，大兴区采育镇地块则由京能以3.6亿元摘得。疫情之下，北京城单日土拍总收入80.05亿元。以下为三宗地块的具体信息：北京市石景山区西黄村-地块F2公建混合住宅用地地块位于石景山区西黄村，北至希望公园南侧路南红线，南至田村路北红线，西至—和-地块东边界，东至西黄村路西红线。地块建设用地面积.平方米，建筑控制规模不超平方米，起拍价29.75亿元，起始楼面价约2.52万/平米。根据建设规划要求，容积率3.07，建筑高度80米，建筑密度40%，绿化率不低于30%。未来该地块将建设不限价纯商品房，在开拍前，仅获得首创一次报价，最终以底价29.75亿成交。地块点评：该地块乍一看有些陌生，但是仔细一瞧发现，位置紧邻年1月首创+新城联合体拿下的禧悦学府，因此共享配套。交通非常便利，距离地铁6号线西黄村站仅米，步行5分钟之内到达；地处城六区石景山，拥有多个成熟购物商圈；教育配套也很完备，临近北大附中石景山学校（新址）；自然资源无可挑剔，附近有希望公园等多个环境资源。与禧悦学府不同的是，西黄村-地块无价格限制，不受70/90政策影响，属于纯商品房。同时，根据规划资料显示，该地块含70%商业办公用地，很有可能会建设成为商业综合体，自成商圈，生活自是不用愁。周边二手房有，雍景天成、雍景四季、西黄新村北里，价格分别为元/平、元/平、元/平。北京市通州区马驹桥镇亦庄新城街区YZ00--等地块R2二类居住用地、A托幼用地本次集体拍卖的大地块，共分为三小块，皆位于通州区马驹桥镇：YZ--地块为R2二类居住用地，北至兴华南街南红线，南至兴桥东街北红线，西至马桥西路东红线，东至YZ--、地块西边线。地块建设用地面积.平方米，建筑控制规模不超.平方米，容积率2.4，建筑高度36米，局部高度可达45米，建筑密度30%，绿化率不低于30%。YZ--地块为A托幼用地，北至YZ--地块南边线，南至兴桥东街北红线，西至YZ--地块东边线，东至马桥中路西红线。地块建设用地面积.平方米，建筑控制规模不超.平方米，容积率0.8，建筑高度16米，建筑密度30%，绿化率不低于30%，共规划12班幼儿园。YZ--地块为R2二类居住用地，北至兴桥东街南红线，南至YZ--地块北边线。西至马桥西路东红线，东至马桥中路西红线。地块建设用地面积.平方米，建筑控制规模不超.平方米，容积率2.2，建筑高度36米，局部高度可达45米，建筑密度30%，绿化率不低于30%。三小块地块建设用地面积共.平方米，建筑控制规模不高于.平方米，起拍价38亿元，起始楼面价约3.89万/平米。该地块今年热度最高，其中的二类居住用地未来将建设不限价纯商品房，世茂、金茂、平安、首开+旭辉、华润+中交等企业及联合体参与竞拍，经过40轮的角逐，最终被华润+中交以46.7亿的价格成交，溢价率22.89%。地块点评：马驹桥镇临近南六环，区域热度的提升主要是由于年亦庄新城“扩区”平方公里，并将马驹桥镇纳入版图。区域内商业配套充分，百尚购物中心、百尚生活广场、百分百购物中心等距离地块较近，值得注意的是，京东集团总部、小米产业园等知名企业及产业园区皆坐落在地块附近。同时，教育也有保障，区域内有马驹桥中心小学、马驹桥学校；自然资源也很丰富，距离较近的有海子墙公园，距离较远的，西有凉子河公园、东有亦庄湿地。不足的是区域内暂无轨道交通，距离最近的亦庄线济南路站4.8公里，但周边公交系统还算发达，地块在兴华南街站、西店环岛站之间，步行十分钟之内到达。周边有金地格林小镇6、兴华嘉园东区、宏仁家园等社区，均价分别为元/平米、元/平、元/平。北京市大兴区采育镇01-地块R2二类居住用地地块位于大兴区采育镇，北至育林街，南至规划建设用地边界，西至采文路，东至首镇路。地块建设用地面积平方米，建筑控制规模不超平方米，起拍价2.88亿元，起始楼面价约1.32万/平米。根据建设规划要求，容积率1.05，建筑高度30米，建筑密度30%，绿化率不低于30%。该地块未来将建设不限价纯商品房，在开拍前，成功吸引包括路劲、京能、住总+兴创在内的三家企业报价，最终由京能以3.6亿元摘得，溢价率为25%。地块点评：与之前两块地块相比，大兴区采育镇01-地块位置较为偏远，也没有类似亦庄新城的产业区利好加持，但是基本生活可以保障。周边综合商场不少，1.5公里范围内拥有百姓大润发购物广场、润福霖购物中心、华联超市等品质商业，成为一站式购物花园。教育方面，有黄城根小学（采育分校）、采育第一中心小学、北京三十五中（国际部）、采育中学；医院南院、医院、医院，为业主健康保驾护航。交通同样是它的最大弱势，方圆20公里内没有轨道交通的影子，但是在建的城际铁路S6号线将于采育镇经过。根据规划，S6线北起首都机场T3航站楼，经顺义区、通州区至亦庄后线路分叉，一条向南经过采育镇至廊坊市北侧廊坊东站，与廊涿城际接轨到北京新机场；一条向西经过亦庄西区、瀛海镇到达黄村。城际铁路S6号线开通后，将在很大程度上解决该区域的交通问题，未来的发展值得期待。随着，大兴采育镇地块的竞拍成功，鼠年首拍落下帷幕。从今日参与竞拍的三宗土地性质可以看出，住建委正在逐步放松对纯商品房地块的控制，那么随着纯商品房地块的加大供应，是否会带动房价的上涨？被笼罩在去化难阴影下的限竞房是否将重回市场新宠之位？我们拭目以待。
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