自如房东李丽（化名）特别郁闷。在去年7月以元/月的价格将房源委托给自如出租后，最近，“管家”以“价格倒挂”为由，要求她把委托价格下调元，至元，并称“不降价就解约”。
李丽与自如签订了4年的委托合同，此次降价是在合同期内。按照约定，在承受每年约30天“空置期”的基础上，第一年的委托价格为元/月，此后逐年递增3%。也即，此后三年，李丽本应获得的月度委托租金收益分别为元、元、元。
由于不想降价，李丽不得不面临另一个选择——自如强行违约。根据合同约定，自如会赔付李丽相当于2个月房租的违约金（2.42万元）。但自如方面称，由于对房屋进行过装修改造，李丽需要赔付装修、家具等费用，这笔费用接近5万元。也即，若对方强行解约，李丽最终还要倒贴2万多元。
李丽的不满在于，在因疫情导致出租困难的时刻，自如以主动违约要挟降价，令她进退两难。同时，在自如违约的情况下，合同中并无赔付装修费用的条款，自如的要求无据可循。
由于北京租赁市场交易冷淡、租金下滑，近期，不少业主收到自如的降价要求，下降水平在数百元到上千元不等，个别房源的委托价格降幅接近30%。这也引发大量合同纠纷。
自如方面向21世纪经济报道表示，北京下调价格的房源“比例极少，不足1%”。但据记者了解，实际数据远高于此，不少业主以小区为单位，组成维权群，有类似情况的小区达数十个，分布在北京市的各个区域。除自如外，蛋壳、相寓等长租机构近期也遭遇减租纠纷。
目前，自如管理的房源规模超过万间，是中国最大的长租公寓运营商。但近年来，自如不断遭遇信任危机，继“甲醛门”、密码锁事件之后，“降租风波”正在演化成一场新的危机。只不过，这次纠纷波及的对象，已从租客变成房主。
作为租赁行业的领军者，自如面临的危机也是整个行业的缩影。过去几年，处于风口之下的租赁行业一度野蛮生长。如今，当规模增长遇到困境，一系列问题开始浮出水面。
“价格倒挂”
李丽的房子位于北京市朝阳区将府家园北里，是一套平方米的三居室。经过对客厅的改造，该房源变为4居室进行出租。
由于是全权委托，李丽并不知晓自如以什么价格对外出租。但目前来看，即便以元/月的委托价出租，该房源也并无明显的价格优势。以同小区的类似户型作为参照，当前，在该小区同类房源中，自如旗下的房源整租价格在元-元/月；而其他机构旗下的房源价格，约为元/月左右。
当然，该小区一些装修较好的同类房源，整租价格可以达到元/月以上。但这类房源数量很少，李丽的房子也不属于此列。
委托价格高于租赁价格的现象，被称为“价格倒挂”，通常反映出委托价格过高，或租金过低。多个业主向21世纪经济报道反映，自如要求降租的理由，正是“价格倒挂”。
从李丽将房源委托给自如算起，过去一年来，北京租赁市场的确表现平淡，租金水平并没有像她期望的那样持续上涨，反而出现下滑。
贝壳研究院数据显示，从年8月开始，北京市的租金水平持续同比下降。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，年2-4月，由于疫情影响租赁交易，导致租金水平持续环比下降，5月租赁市场交易出现高峰，价格有所回升。6月由于疫情反复，交易量再度下滑，价格环比变化不大，但仍然明显低于去年同期。
自如在回应中，也给出了类似的解释，“进入年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著的变化，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。”
在价格调整之前，房源空置的现象已经较为普遍。石景山区五棵松某小区业主向21世纪经济报道表示，今年春节后，他的一个两居室房源空置了3个月之久。经过和自如的协商，他将月租金下调了元，才在今年5月末把房子租出。
“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人力、降低成本”呈常态，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。
高价扩张之痛
景晖智库首席经济学家胡景晖认为，相比于疫情带来的短期影响，自如高价拿房、重新装修带来的“重成本”，也是导致自如不得不降价的原因。
自监管层于年首次提出“租售并举”后，租赁市场快速发展，一批大型租赁管理机构也随之崛起。年到年，在高速的规模扩张中，行业竞争进入白热化，一些机构开始高价争抢房源。
“最疯狂的时候是年的7、8月份。”胡景晖向21世纪经济报道表示，自如、蛋壳等机构以高出市场价格的水平争夺房源，自身的成本也大大提高。
朱宏宇（化名）的一套两居室位于北京市朝阳区农光南路小区，年，他曾与自如签订一份4年的委托协议，当时的委托价格不到元/月。年，朱宏宇与自如签订了一份新的两年委托协议，委托价格超过0元/月。而当时同小区业主自行出租同户型房源的价格在元/月左右。
与此同时，提出“品质租房”的自如，还会对房子进行“标准化装修”。朱宏宇向21世纪经济报道表示，最初委托时，房间里的家具家电虽然稍显陈旧，但完全不影响正常使用。自如以“标准化”为由，对房间里的空调、冰箱进行更换，同时几乎将整套家具换掉。
胡景晖认为，这一系列操作使自如的成本变“重”，其租金水平必须不断上涨，才能覆盖这些成本。“在很多长租公寓运营商的财务模型中，默认租金水平每年上涨10%左右。”
实际上，对房源精装修后进行出租，叠加运营商的品牌效应，本身就有助于提高价格。不少房主反映，在自如经手后，房屋的对外出租价格要比之前高出数百元至上千元不等。
但总体来看，市场的走向似乎并不支撑这种持续增长的预期。
贝壳研究院的数据显示，年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，年6月为84.4元/平方米/月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次租金快速上涨的阶段。一是年，二是年-年，月均租金的同比增长率都超过10%。但从年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。
从某种意义上说，这是租赁行业经过野蛮生长后进行调整的结果。
诸葛找房研究院认为，年，长租公寓持续爆雷，虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立整顿租赁市场的专项小组。“机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场被迫降低租金。”
同时，前期租金水平的持续上涨，在一定程度上透支了消费能力，市场也在自我调整。
增长的困境
实际上，从年下半年开始，自如、相寓、蛋壳等长租公寓运营商就陆续与部分房东协商降价，但因当时不是传统租赁旺季，此举引发的
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