01Ta的前世今生5月份，北京集中批了30块地，要说热门地块，京西的长安悦玺地块绝对算一个。从拿地到拿证，居然只用了99天，这速度着实惊呆了老九。这么热门的地块，捂在手里他不香吗？老九尝试用KFS的视角来解读下，这块土地起拍价格是，.01元/㎡，最终土地溢价率4.54％，被融创+石泰拿下。拿地价5.8万/㎡，销售指导价7.95万/㎡，这面粉这么贵，面包也没卖上价啊！！所以，为了不亏，KFS就只能和时间赛跑，麻溜的，出货！整个项目容积率2.8，建筑高度80米，建筑层数最高27层。地上建筑面积大概11万平米，属于中型社区。在5月份这批新出地块中，长安悦玺也算是为数不多的无保障房配建的纯商品住宅地块。这一点对买房人来说，算是非常友好。另一方面，不太友好的是，长安悦玺采用的是套内70/90政策。翻译成人话就是，假如一共有套房子，至少70套房套内面积在90平米以上。按照80%的得房率，这个建筑面积都得在平米，单价7.9万，这总价就奔着W去了！有改善需求的朋友可以看看，老九抹泪抱抱刚需的朋友！02区域发展规划解读未来规划相对来说，石景山还是有一定的区位优势的，毕竟城六区。在石景山（年-年）的规划中，可以看出每个区域的功能定位还是还是非常明显的。长安悦玺位于新首钢高端产业综合服务区，再加上冬奥会对于区域基本面的加持，整体区位的未来，还是非常值得期待的。现有配套交通方面：项目周边形成“四横四纵四轨道”的立体交通格局，“四横”为长安街、莲石路、梅市口路、京港澳高速；“四纵”为西五环、西四环、玉泉路、鲁谷大街；自驾出行非常方便，无论是去中关村商圈，还是金融街商圈，都非常方便。地铁出行目前来说，只能依靠地铁1号线，项目距离地3公里，骑个小黄车15-20分钟，地铁11号线目前还在规划当中。生活配套：生活配套这一块，相对还是比较成熟，周边有万达广场、华熙live五棵松、沃尔玛山姆会员店。万达广场算是最近的一个大型商业了，2.5公里骑车15分钟左右，其余的基本就只能开车或者是打车出行。教育配套：区域内有石景山实验幼儿园、北京爱乐实验小学、京源学校初中部、景山学校（远洋分校）、北京十一学校。但是期房不划学区的，最终要以石景山区教委的安排为准。医疗配套：对于改善用户来说，医疗保障是非常关键的，医院医院、医院、医院；医院、医院、医院京西分院、石景山妇幼保健院，基本上30分钟内都能达到。生态资源：生态向西，整个北京的西边的生态资源都非常丰富，石景山游乐园；石景山城市森林公园（老山城市休闲公园）、西长安街文化艺术公园；松林公园、鲁谷奥运文化公园、北京国际雕塑公园、旺景公园、经仪公园、水上乐园、天元公园等。03产品宜居力从项目本身来看，小区控高80米，容积率2.8，所以想买洋房的朋友，这个项目基本就绝缘了。项目主要是大高层和小高层的结合，主要以2梯/4户，2梯/2户为主。所以整个社区的定位是刚改用户，和纯改善用户为主。悦玺起始建筑面积是97平米，这个面积的产品应该是非常抢手的。一方面是因为总价相对来说低一些，上车难度小些，在享受到区域配套的同时，还能改善一下居住环境。另一方面是，从年开始，北京主流产品都是建筑面积89平米的功能性三居，舒适度还是差点意思。所以这种平米左右的三居，在满足功能性的同时，还有不错的舒适度。况且，悦玺的三居，是一个南北通透，全明格局的三居（主卧暗卫减分）。所以，考虑京西的粉丝们，只管准备好钞票，这样的产品无论是自己住，还是考虑投资，都可以入手。未来的流动性会好于大盘其他产品。面积再往，就到建筑面积平米，这就是正儿八经的南北通透，全明格局。面积利用率，功能分区，私密性都可以打个99分。可能唯一的遗憾就是没阳台，市面上新报批的商品房，几乎都没有阳台的设计。面积再往上一层，就到终极改善的面积段了，建筑面积平米，建筑面积平米的大户型。这两个户型，怎么也得多个W起了，私家电梯入户，仪式感还是满满的。户型亮点是6.5米的横厅设计，高层配上落地窗，这视野是无敌的，其他方面，在这个面积段属于标配。而户型，主要亮点是L型度的转角窗设计，让家人们从早上7点到晚上7点都沐浴在阳光下。总而言之，悦玺产品设计基本上没有太大的槽点，配上这样一个区位，还是非常值得期待的。04购买建议悦玺的定位是刚改，以及纯改善的用户。项目的优点是产品设计确实有竞争力，无太大的槽点。项目的劣势是周边现有的公共交通出行，确实不是非常方便（是不是买这个产品的用户都开车出行）。地铁1号线八宝山距离项目3公里，未来11号线的站点怎么走，还在规划中。除此之外，周边的城市界面的改善也需要一定的周期，好在区位不错。因此，预算足够（97平米W能上车）的京西改善客户是可以去考虑一下这个项目的。尤其是面积段97/，这两种户型，流通性未来会很好。/两种户型适合三代同堂，兼顾通勤和居住品质的京西改善用户。另外，值得一提的是，如文章开篇所说，KFS在这么段的时间内出货。大概率是因为利润空间有限，那么未来产品的交付会是什么样的场景呢？让我们，拭目以待。
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