“同一片蓝天下，我们坚持做难而正确的事。”
陶红兵
愿景集团董事长
随着我国城镇化水平不断提升，城市开发建设方式逐步由粗放型外延式发展向集约型内涵式转变。“十四五”规划纲要中明确提出实施城市更新行动，预示着中国城乡发展新阶段的到来。作为城市更新行动中重要的民生问题之一，老旧小区改造一直以来呈现一种困局，产权复杂，政府投入巨大但收效甚微，社会资本入局困难且缺乏动力。
10月14日，由CBC建筑中心发起的城市更新大讲堂邀请愿景集团董事长陶红兵先生作为第四讲的主讲嘉宾，就“城市更新行动的探索与实践，从‘劲松模式’谈起”发表了主题演讲，从其行业领军人物的角度，围绕愿景集团专注的老旧小区改造领域展开探讨，分享了他在这一新赛道上的实践经验和心得、思考。
以下为演讲全文收录。
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城市更新大讲堂第四讲
01
时代背景与愿景初心
最近各处都在热议城市更新的话题，我们愿景集团的“劲松模式”也很荣幸被频频提及。这几年，城市更新相关的各种政策和文件纷纷出台，尤其是其中的老旧小区改造，更是在国家“十四五”规划城市更新行动中明确了定量指标分解的任务。老旧小区改造是如何成为了我们的主营赛道？下面我就从“劲松模式”的起源说起，谈谈我们的城市更新企业实践。
存量时代下的企业决策
过去几十年的高速发展，房地产行业从以政府、央企、国企为主体的市场形成阶段，到以房地产开发商为主体的增量开发阶段，基本上解决了老百姓有没有的住的问题。我们愿景集团于年成立，即决定了走老旧小区改造综合整治的赛道，当初其实并没有预见到国家的政策扶持等等利好，而是在这一大背景下的企业战略决策。增量时代即将过去，房地产行业的“白银时代”已经到来，企业只能在存量上做文章，其核心也就是解决老百姓住得好不好的问题。那么，存量领域的四大板块中，存量的交易有贝壳（链家），存量的运营有自如，两者都形成了很大的规模，愿景没有竞争的优势也没有竞争的必要。我们自然就转向了存量的运营管理和存量的更新。其中更新领域又分拆除重建和综合整治，前者是开发商的优势领域，根据我们自身的条件，愿景就选择了老旧小区改造综合整治的赛道。
高速发展的城市图源网络
“坚持做难而正确的事”
愿景的价值观是要“坚持做难而正确的事”，这其中既有一个企业的社会责任感，也包含了一个企业的生存之道。
“难”自不必说，市场在存量更新和存量运营管理领域比较空白，究其原因就是没有好的盈利模式，即使盈利，其周期也会很长。愿景作为一个企业，没有背景，没有特殊的资源，有的只是专注这个领域的决心和努力，反而能在这条赛道上平稳发展。同时，这一领域存量老旧资产规模巨大，亟待更新，其中年以前建成的重点改造对象小区有21.9万个，建筑面积达31.1亿平方米，拥有万亿级别的市场规模。
老旧小区现状长沙晚报
另一方面是“正确”。经过几十年的高速发展，过去的老旧房产与当下的居住需求之间出现了两个错配。
居住功能的错配
老旧小区从设计风格的美学标准，到户型结构、功能布局，再到配套设施、社区生活以及公区规划等，都不再适应当前的变化和发展需求；
居住人群的错配
在产业结构的整体调整下，新兴服务产业诸如金融、互联网等扎堆城市核心区，而其从业人员以及核心区的主力消费人群却只能居住在偏远的城市周边，导致城市交通压力骤增等。部分老旧小区更是出现了严重的安全隐患，无法满足基本的生活需求。
这样的情况下，政府需要解决基本的基础设施和生命安全问题，老百姓也需要改善居住环境质量，提高生活品质。所以，这也是“正确”的，我们要满足这两方面的需求，让错配适配，这其中就有商机，就存在商业价值的增长点。
让错配适配图源网络
老旧小区现状与愿景使命
国家的城市更新行动提出必须在“十四五”期限内完成所有年以前建成的老旧小区改造。我们经过大量的调研，看到了老旧小区最真实的一面，也是我们亟需解决的诸多问题。
追不到的阳光
老旧小区建筑密度大，有大量老年人居住在半地下的房子里，腿脚不便的情况下，每天一小会的阳光都变成了奢望；
追不到的阳光愿景明德
锁上了的水龙头
户型老旧、公区狭窄导致多户居民共用逼仄破旧的厨房和卫生间，现代化大城市中仍存在这样触目惊心的对生存资源的争夺；
锁上了的水龙头愿景明德
排不出的污水
污水管道老化腐朽无人维护，居民只能私接管道自行排污；
私接的排污管道愿景明德
物业管理的真空地带
物业管理缺位导致杂物和垃圾堆放，消防隐患严重；
堆满杂物的楼道愿景明德
易滑倒的阶梯
阶梯小路坡度大，没有扶手，常年湿滑，每年摔伤事故频发却无人维护；
小路湿滑易摔伤愿景明德
这里的种种都是老旧小区改造需要解决的问题，除了政府财政投资的基础类改造之外，同样需要社会资本投入的完善类和提升类改造。人民有需求，政府有需要，社会资本参与老旧小区改造是我们的企业使命。
02
从劲松社区到“劲松模式”
劲松起源
劲松社区是改革开放后首批成建制住宅，位处CBD核心区周边，曾是国内最大的标杆住宅社区之一。时代发展了，四十年过去，劲松也面临着一系列的问题，包括管线、道路等基础设施的老化，社区配套设施的缺乏，物业管理的缺位以及公区老旧，生活服务便利性差等等。就连当年上过人民日报的二层立体自行车棚，也由于社会的发展而显得老旧过时了，老百姓现在所使用的电动自行车没有充电设施，日常充电导致大量的安全隐患。居住条件不能满足当前的生活需求，这就是居住功能的错配。
同一片蓝天下的CBD与劲松小区愿景明德
另一方面，当年30、40岁分到劲松社区房子的产业工人骨干现在已经70、80岁了，当年50多岁的厂领导现在已经80、90岁了，当年欢天喜地住上的楼房，现在由于没有电梯，却成了他们下不来的楼。劲松社区一共八区，我们的试点在一、二区，共多户，其中约三分之一是60岁以上的老人，这里面更有很多是独居老人，而他们就在CBD的旁边过着这样的生活，这就是居住人群的错配。
劲松项目的挑战与机遇
在这样的推动下，我们和街道签订了战略合作协议，启动劲松社区一、二区的试点，标志着愿景作为社会资本参与老旧小区改造的初次探索之路开始。我们的设想是对社区闲置和低效用房进行经营，以经营收入回报来收回投资，但一系列未知的困难和挑战也接踵而至。
困难与挑战
第一，由于是首次尝试，政策和法规上没有支持，战略合作协议的落地执行没有任何范本可供参考，合作模式没有经验可供借鉴，在落地层面的执行力度与效果都尚未可知；
老旧小区愿景明德
第二，老旧小区可经营生产的租期、租约均不确定。而经过我们的计算，我们需要约20年的经营才可以实现投资和成本的回收以及少量的盈利，企业的生存需要对这一点有所突破；
第三，老旧小区改造综合整治实施方案涉及到用地的变更、绿化的增减等等，在规划指标层面难已获批；
第四，可经营的资产改造后需要引进社区商业、便民服务商业等等，但其经营权转让、用途变更、证照办理难，使用期限不明，社区低效空间面临“无证经营”；
老旧小区愿景明德
第五，劲松社区40年来无市场化物业公司进驻，无物业费收缴先例，居民没有这一消费习惯的情况下，物业面临没有入驻管理的“合法身份”的尴尬境地；
“摸着石头过河”
面对种种挑战，街道等的基层干部与我们明确了“老百姓需要”的共同诉求，我们也在“坚持做难而正确的事”这一大原则下决定，以万元自有资金投入劲松试点。按照乐观的预期，我们投资的静态回收期大概在10年左右。先“摸着石头过河”，先按照老百姓的需求去改善便民配套，之后再去沟通解决规划指标、证照办理等问题，过程中，我们还经过正规“双过半”程序引入了市场化的物业管理。
老旧小区愿景明德
“劲松模式”的五大运行机制
劲松项目示范区的改造于年8月完成交付，到现在两年多的时间，劲松社区大概接待了全国多批来参访的参观团、考察团，北京绝大部分的区领导和街道书记都来过劲松。在我们看来，“劲松模式”有五个运行机制。
党建引领
坚持“区委办局、街道办事处、居委会、社会单位、居民代表”的“五方联动”工作机制，在改造、运营时让党员干部把关，保证合法合规性。
参与式治理
引导和鼓励居民参与，使居民成为改造最大受益者。比如，对改造的需求和对象进行“地毯式”调研征求居民意见；其次，对于重点社区空间改造设计方案让居民投票选择；最后，具体的改造实施也有居民参与，比如举办小区书法大赛给大门题字，这一点在全国项目中都进行了推广。同时组织很多社区的文体活动，让社区更有人味儿了。
居民参与式治理愿景明德
创新社会资本参与
愿景作为社会资本成为改造的参与主体本身就是一种创新。同时，在国家的政策支持下，国开行、建行、农行等都设置了老旧小区改造的专项贷款，周期长，利率低，支撑着我们这种长期经营、长期回报的模式的资金周转，保障了企业长期的微利可持续发展。
物业服务的引入
在劲松社区40年没有物业管理的情况下，我们对改造方案和收费方案进行公示，通过户数和建筑面积“双过半”居民投票的形式，以市场化的手段引进物业管理进入老旧小区，解决了安全、消防、社区监控和管理、垃圾分类和处理、社区交通规划和停车管理等一系列的问题，为改造成果提供了有力的保障。
物业管理“双过半”进驻愿景明德
软件、硬件改造一体化推进
我们坚持持续、深度的社区运营。相对于政府财政投资的基础类改造而言，社会资本更适合做完善类和提升类改造，而这一部分除了硬件在安全、消防、监控、便民服务等方面的改造，就是软件的提升，也就是社区生活和社区运营。举个例子，比较温暖的季节里我们每周都在社区组织露天电影放映的活动，老人怀念这样的生活场景就都会来，孩子们自然更是喜爱这种户外的活动，带着照顾孩子的家长也一起来，结果是非常受欢迎，场场爆满。这背后其实是老旧小区居民对文化生活的需求，同时也打破了现在商品房社区常见的人与人之间的隔阂，还原了邻里街坊的交流，将社区生活还给居民。
社区文化生活愿景明德
劲松社区的改造成果
改造之后，劲松社区的现状和改造前对比强烈。
基础设施改造
社区大门上“暮色苍茫看劲松”正是毛主席的诗词，也是劲松社区名字的历史来由，而另一侧的“劲松社区”就是由前面提到的书法大赛第一名的居民贾大爷题的字。
社区大门改造前愿景明德
社区大门改造后愿景明德
公区环境改造提升
公共区域的绿地经过改造去掉了护栏，不再是“禁止践踏”、无法使用的景观，真正成为了居民可以享受的绿色空间，同时也去掉了维护费时费力的灌木，用贴近居民生活需求的草地取代。
公共绿地改造前愿景明德
公共绿地改造后愿景明德
我们也在所有的小区都做了儿童活动场所，同时根据孩子玩耍的场景需求，将场地内的树在低位的枝杈都修剪干净，保证儿童的安全。此外还将老人的活动场地与儿童的设置在一起，两者之间无障碍，保证家长在看孩子时有合适的地方可以停留；这些都是从开发思维转向运营思维的体现。
活动场所改造前愿景明德
活动场所改造后愿景明德
便民业态改造
我们将社区的违章建筑理发店拆除，但同时又在小区门口改造了新的美好理发店，以极低的租金租给原本的理发师夫妇，唯一的要求就是给80岁以上的老人理发免费，他们也非常乐意；社区的温度也就是这样，一点一滴地建立起来了。
社区低效用房改造前北京朝阳官方发布
社区理发店改造后北京朝阳官方发布
劲松社区的自行车棚请了央美的学生们作为毕业设计来做，节省了设计成本的同时，最终按照居民选择的方案建成。改造后引进了便民服务的匠心工坊，同时还设置了电动车的智能充电室，能够同时容纳几十辆电动车充电，有智能提醒的同时以电量多少自动计费，方便居民的同时也避免了楼道充电的消防安全隐患。
社区车棚改造前愿景明德
社区车棚改造后愿景明德
以人为本的设计
我们在极低成本的限制下做了钢筋水泥的桌椅板凳，加上木条，维护成本低的同时还能保证居民使用的舒适度。老旧小区的居民尤其是老人有着晒被子的刚需，与其让它杂乱无章影响美观和通行，我们将小区日照最好的一处低效的花池改造成了无障碍的绿地草坪，并修建了不锈钢的晾衣杆，对这一需求进行合理引导。
居民拉铁丝晒衣服愿景明德
晒被杆的便民设计愿景明德
原本居民在户外活动时需要挂衣服和包，就会在树上钉钉子。我们就将废弃的自行车链条拴在树上，挂上钩子，在公园长廊的立柱上同样设计了很多挂钩，满足了居民需求的同时也保护了树木，美化了环境。
满目疮痍的树木愿景明德
公园挂钩的便利设计愿景明德
“劲松模式”的迭代升级
劲松社区规模大，区位条件好，可经营资源多且价值比较高，我们采用社区自平衡的方式进行改造。而面对更多类型的不同老旧小区，愿景从劲松项目出发，不断升级迭代社会资本参与老旧小区改造的运营模式，针对错配空间的价值归位和错配人群的需求匹配，展开多元化探索，促进“劲松模式”的良性可持续发展。
错配空间的价值归位
针对空间或者功能的错配，我们选择了大兴区的两个资源少、资源价值低的社区，采用跨片区、街区乃至城区的资源平衡形式。一方面在社区内进行空间的创新合理规划，以“简易低风险”的形式搭建便民服务设施，用作菜市场和社区厨房等；
移动菜棚改造前愿景明德
主食厨房改造后愿景明德
另一方面在社区外对街区间资源进行整合和有机平衡，将社区外街区内的废弃锅炉房改造成为社区商业中心，也成为了网红打卡地，通过经营收入来收回投资，更引进了麦当劳等知名连锁餐饮品牌，实现了跨片区的统筹有机更新。这些都是实现价值、提升价值的资源平衡方式。
锅炉房外侧改造前愿景明德
锅炉房外侧改造后愿景明德
错配人群的需求匹配
针对人群的错配，我们选择了西城区的一个老旧小区，采用了市场化的租赁置换方式。这个小区有大量北京特有的央产房和国管房，邻近金融街，基础设施状况较差，居住人群却多为老人，在生活、养老、就医等方面多有不便，而金融街工作的白领、金领也无法接受这里原本的居住条件，只能选择租住租金高昂的新商品房，且大部分地处偏远，通勤距离长。
我们以原租金标准将这个小区的房子租下，对其进行综合整治改造，并将原先居住的老人置换迁出到大兴等养老设施完善、生活就医方便的社区。原居民在没有支出的情况下能够住上更好的房子，享受更合适的社区环境和配套设施，自然是非常乐意的。房子产权不变的情况下获得改造增值，原居民还搬到了更方便子女照顾的地方，所以他们的子女也非常配合。有一位老人家里老伴有糖尿病，且本身是回民，原本生活多有不便，我们将其迁到了牛街，医院就医方便，老人在改善生活的同时还得到了更符合其生活习惯的社区环境。
原居民置换前居住环境愿景明德
原居民置换后居住环境愿景明德
与此同时，改造后的社区居住条件显著提升，更符合当下城市发展尤其是金融街上班的白领的租住标准，通勤和生活都非常方便，满足了原本错配人群的不同需求，让错配适配，达到了改善生活以及职住平衡的效果，我认为是未来改造的一个方向。
社区室内改造前愿景明德
社区室内改造后愿景明德
金融模式的创新
针对错配带来的需求，加上金融模式的创新，也就是小部分自有资金投入，大部分以经营权作抵押专项贷款的方式，政府和银行都能够放心，社会资本也能够在老旧小区改造综合整治的领域以长期经营、长期回报的思路进行良性循环，可持续发展。这就是可复制、可推广的商业模式，也是“劲松模式”最大的价值所在。
运营与设计的创新
商业模式成立了，我们在经营模式层面以及规划设计层面也进行了一些探索和创新。在重庆九龙坡的PPP项目中，我们遇到了电线电缆排布杂乱的问题，影响美观的同时还有安全隐患。线缆入地本身费时费力，且成本很高，涉及到的不同监管部门协调起来非常复杂。我们就新建了一条数百米的彩虹风雨长廊，在重庆炎热多雨的气候下给居民和行人提供遮阳避雨的同时，还让线缆“上天”，将三线归集的位置隐藏在长廊顶部，美观且方便检修和维护。
九龙坡白马凼社区架空线缆改造前愿景明德
九龙坡白马凼社区架空线缆改造后愿景明德
而在北京石景山区的鲁谷街道项目中，小区中心有花园，但是使用状况较差，且小区内停车位严重不足。这里我们就采用了“入地”的方式，为了节省用地，将花园下挖两层建了立体停车场，地上一层建了社区的商业配套，比如老年食堂、理发店、社区便利店等等，并在其上做了1米的覆土，做了新的屋顶花园供大家聚会、组织露天观影等等。小区停车位增加了，便民服务入驻了，花园也更漂亮更实用了，我们还获得了停车费和社区商业出租的经营收入，这也是运营思维下社区低效空间利用的一种创新。
鲁谷街道项目改造前愿景明德
鲁谷街道项目改造后愿景明德
03
广阔天地，大有可为
“劲松模式”给社会资本找到了一种老旧小区改造的良性、可持续发展模式，那么，社会资本需要具备哪些条件才能加入这个赛道呢？我认为需要三个能力和一个意识。
三个能力和一个意识
投资能力
由于老旧小区改造综合整治利润低、回报周期长的特点，社会资本的前期投入是巨大的，且投资回收慢。愿景依靠的是股东提供的资金，以及政府给我们的专项贷款等等。
运营能力
愿景目前和各级政府签约的老旧小区改造项目面积已经超过1亿平方米，有30多个城市和地区、上百个老旧小区在同时进行改造，我们的物业公司的老旧小区在管面积已经逼近1亿平方米，基本在全国属于前列了。但我们的物业管理费很低，整体收益很低。所以这里同样涉及到一定的运营能力，能够对老旧小区进行物业管理，同时建立起无物业管理小区的长效运营。
大兴区项目案例愿景明德
设计改造能力
需要设计改造能力的原因主要有两方面。一是做老旧小区改造无法负担外部的设计费用，所以我们自己拥有一个甲级设计院也就是九源国际，目前近百位设计师，团队中许多都是海归的、一线的设计人才；二在于老旧小区改造与商品房开发完全不一样，项目情况千差万别，很多没有原始建筑图纸可供参考，每个项目都需要沉下来从头做起。而我们的团队三年来专注这一领域，我现在可以很自信地说，九源设计院是目前中国老旧小区改造领域十分优秀的团队。
深圳微棠新青年租赁社区愿景明德
服务意识
做好老旧小区改造必须有很强的服务意识，要能够“坚持做难而正确的事”。有一件事情让我特别感动，是我们九源设计院的院长曼总带着一些设计师在六盘水待了几个月，做六盘水很多老旧小区的勘查。有一天晚上12点下大雨，我们团队十来个人都在现场测量、现场勘探，我就问她为什么不在白天看，非要在夜里12点冒着雨看。她告诉我，那个小区只有下雨的时候才知道哪个地方堵塞、管道不通，哪个地方漏水，不下雨是看不出来的。这也是老旧小区改造与商品房开发之间一个显著的区别，前者基本上都没有图纸作为参考。我们愿景这样的故事很多，大家也经常加班加点，但薪酬就是行业平均水平，这就是纯粹的服务意识。有了这个三个能力和一个意识，社会资本就能在老旧小区改造这个万亿级别的市场中大有作为。
劲松社区工作人员检查积水情况、清理井口愿景明德
愿景人的激励来源
这样的服务意识是怎么来的呢？我们常说愿景最大的激励来源就是我们的客户，是因为每个项目前期都会受到居民的质疑和不满，接到各种投诉甚至是威胁，但只要是经历过的人都可以忍受。这是因为我们知道，只要几个月后改造完，老百姓一定是发自内心地感谢我们的，甚至很多居民都流着泪说做得太好了，会给我们团队的人送去元宵、饺子、绿豆汤等等。
愿景明德这个名字的背后，是摒弃赚快钱、谋暴利思维的坚持。激励人的不一定只是薪酬，我们做老旧小区改造综合整治，实实在在地帮助了很多人，建功德的同时能赚一些钱，政府还这么支持，老百姓还这么满意，其实是特别难得的一件事情，非常值得投入，也非常值得我们感到骄傲。这样的激励，其实是人生价值的一种实现。
-全篇完-
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-本文由陶红兵于城市更新大讲堂第四讲“城市更新行动的探索与实践，从‘劲松模式’谈起”演讲的录音整理而成，经由作者审核后发出。
-无论你是城市更新领域的管理者、专业人士、参与方，还是
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