来源：AI财经社
新盘入市，东热西冷
从地铁一号线古城地铁站下车，往东南步行米，能够看见一个简陋的工地大门，走进去是一条尚在建设中的道路，铺满了灰尘和泥土，路两边停靠着不少车辆让这里成了一个“简易停车场”。穿过一个绿色围栏，往里再走米，就到了北京石景山区长安悦玺的售楼处。
这是今年北京首批集中供地30个住宅项目中第一个取得预售证的楼盘，从5月拿地到8月开盘，开发商融创中国仅用了短短3个月时间。也正因此，这个项目的售楼处实际都还没建好，目前与“姊妹”盘长安和玺共用一处。
在最近几年大热的石景山区，长安悦玺长着一副“改善盘”的面孔——户型大、总价高。
这个楼盘的销售价格为7.95万元/平方米，多为97-平米的三四居户型，总价则在万元-万元之间。值得一提的是，由于现阶段政府分段定价较为仔细，楼层价差非常低。例如97平米的三居户型，16层和4层的价格只相差3万元，这放在以往至少会有二三十万元的价格差。而且，这种价格差距的缩小，将来会是北京新房市场的普遍现象。
不过，作为去年热销盘长安和玺的升级版，率先入市的长安悦玺销售情况并不及预期。9月29日，AI财经社实地走访看到，工作日上午11点的售楼处只有1-2组客户，等到中午也只增加到3-4组，而沙盘旁边，上百平方米的会客大厅里，只有零星一两桌客人在与售楼员交流。
或许因为是工作日，影响了部分客流量。但从北京市住建委网站披露的新房去化数据来看，截至9月22日，长安悦玺去化率仅为5.45%。一位深耕石景山多年的资深项目经理坦言，长安悦玺首次开盘去化了60多套，到现在最多卖了多套，而去年同区域的长安和玺首次开盘就收获了21.5亿元，不到半年时间，整个项目清盘。
与抢先开盘的长安悦玺相比，同样是首批拿地、处于东五环外、在望京东五元桥背后的和光悦府，首次开盘就完成了15亿元销售额，粗略估算，售出房源应该在套以上。与此同时，位于东四环与东五环之间的保利锦上，房价与长安悦玺差别不大，单从品质而言，长安悦玺似乎更胜一筹，但保利锦上才开盘一周，共推出套房，仅链家的渠道销售就去化了多套。
据了解，东面热销的保利锦上销售价格为7.1万元/平方米，分别是建筑面积-平米的三居和四居户型，总价在万元-1万元之间，与悦玺三居户型总价差别不大。而和光悦府价格为8.8万元/平方米，户型为建筑面积-平米的改善四居，总价0万元-万元之间。
9月开始，随着首批供地的楼盘陆续入市，北京房地产市场上呈现出西冷东热的景象，但从整体成交表现看，新房市场处于下滑趋势。据中国指数研究院统计，9月份一线城市整体成交面积环比下降23.49%，其中北京9月成交面积环比下滑22%，同比下降32%。
AI财经社整理发现，中秋节期间，中海、万科、龙湖、金地、远洋等北京各大开发商，都在不少项目上推出了促销优惠。有的推出了“一口价房源”，根据总价降价百万元和几十万元不等，有的还推出了中秋专属3%限时折扣，免除9年物业费等方式，来进行促销。
尽管部分楼盘都加大了让利的力度，但效果不佳，房山青龙湖区域的万科翡翠西湖和龙湖熙湖悦著，住宅和别墅产品直降百万元，销量也未见明显增长。
原本每年9月和10月都被称为楼市的“金九银十”。国庆节前，也是各大售楼处的重要蓄客期。但今年情况则相对有所不同。
易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，今年房地产市场不太会出现“金九银十”的火热行情。北京链家研究院院长高原也称，即使是今年新推出的楼盘，会一定程度上激发目标群体的购房兴趣，但“很难对整体市场造成显著冲击”。
更理智的买房人
北京楼市的低迷，跟购房者的心态有极大关系。
一位专门给北京各大新盘揽客的渠道销售人员近些天来有些哀怨，前两年巅峰时期，他每月靠给楼盘拉客能拿到几十万元的提成，但今年的生意难做了，因为购房者“太理智”。
今年中秋节，北漂十年的孔亮终于攒齐了多万元的首付。三天假期里，他连续看了四个共有产权房项目，按照中意程度的高低排序，分别是丰台的金璟阳光、大兴的正商杏海苑、房山的世贸轩景颂和昌平的未来逸园。这几处房源销售均价都在4万元/平方米上下，总面积不超过平方米，对刚需十分友好。
相较其他几个楼盘，位于西南四环和五环之间的金璟阳光，算市内六区项目，是孔亮的首选。该项目在去年已经开盘，只剩下少部分房源了。待今年开启二次申购时，孔亮很顺利地摇到了号，但在真正选房时他却“消失”了。
“摇号总体来说不难，因为共有产权房还属于新政策，而且交易起来没有商品房那么方便，很多人本身就持观望态度，真正选房时弃号的也不少，比如我。”孔亮告诉AI财经社。
在最后一刻忍痛割爱，是因为孔亮忽然想通了一点，这个房子能带给他的幸福感，远小于潜在的生活压力。他算了一笔账，这个项目价格是3.8万元/平米，房屋总面积在86-89平方米，总价约需万元，按照北京首套支付比例计算，虽然首付款足够，但未来每月还贷大约需要1.2万元，且房子要等到年底才交付。这意味着，他未来两年不仅要继续过着北漂的日子，每月按时交房租，还要按时还房贷，“性价比不高，而且规划里说那边年才修好一个地铁站，感觉变数有点大”。
像孔亮这样摇摆不定的人还有很多，除了考虑性价比的问题，不少人是被二手房市场的行情以及银行的放贷情况牵绊住了。
今年以来，整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房信贷全面收紧等政策接连落地。这些调控的升级，让二手房市场回归理性，购房者的购房意愿也有所下降。在此背景下，北京二手房市场在9月出现了成交量下滑的状况。
周南的二手房就挂了很久都没有卖出去。按照计划，他想先把手里的房子卖掉，拿到钱再去换新房。他现在的老房子在朝阳区，跨过一条街就属于东城，虽然只有一街之隔，但在买家看来却差之千里，对应的学区全然不同。这个房子有40年房龄且不带学区，相比其他“老破小”，尽管在东三环边上，但毫无竞争力。
这让周南想无缝衔接实现换房的想法破灭了。
房子卖不出去，就凑不够置换新房的钱，周南一开始也考虑过贷款。实际上，当下的北京市场，商业按揭与组合贷款审批速度相较之前都慢了不少，一位银行从业人员称，“我们银行到今年底在住房贷款项目上已经没有额度了，最快也要排到明年初。”另有链家经纪人反馈，现在无论是国有银行还是其他商业银行，放款几乎都要等到明年的一季度末和二季度初。“很多想置换房子的客户，如果他的二手房卖不出去，就会耽误后面买新房。”
周南甚至想过在几个商业银行做小额贷凑一部分钱，不过遭到银行劝退。“银行的意思是说现在政策指出房住不炒，不建议我走这种小额贷、闪电贷。因为每一次贷款会做信用征信的测评，等到最后申请买房贷款时还会查征信。如果银行到时候看到你做过很多次征信，会质疑你到底是有钱没钱，是不是要炒房。”在银行的劝阻下，周南很快打消了这个念头。
现在，周南只有找身边亲朋借钱这一条路了，尽管他知道这多么损伤人脉。
相比较来说，王旭顺利换房在他看来纯属“运气好”。
自7月份开始，王旭几乎每个月都要去售楼处逛逛，他用两周时间迅速卖掉了海淀区一套55平方米的学区房，打算给家里置换一套居住舒适的大平层。他心里很清楚，绝不买期房，只选择地铁附近的现房。理由也很简单，“现在买期房占用资金不说，短期内也住不上，把首付放那儿等两三年，还不如买点理财产品。”
王旭在北京一家股份制商业银行工作，赶在年房价低点时买了海淀这套老房子。房子对应海淀第二梯队的学校，教学质量中上等。他很幸运，在海淀很多顶级学区房降价出售的当下，能以比去年高出万元的总价格把房子卖掉，最终成交价达到了万元，已经属于稳赚不赔。关键在于，买家用的刚好是公积金贷款，相比商业贷款和组合贷，公积金贷款放贷速度很快。
和买房群体的反应相似，诸葛找房数据研究中心分析指出，传统的“金九银十”没有到来原因是多方面的。首先从新房来看，北京房地产市场调控政策不断精细化，随着“假离婚”限购、规范新建商品住宅销售等政策逐步落实，新房市场成交量自然会下滑。
静待黄金周
白露之后，天气转凉，秋意渐浓。北京迎来了四季中最好的时候。按老舍先生的话讲，北京的秋天就是“人间的天堂”。可周南却在北京楼市里看到了另一番景象。
今年上半年他开始在贝壳找房App上看房子，最近两个月陆续走访了七八个售楼处。目前锁定石景山的中海环宇天下四期，单价7.6万元/平方米，以及同样在石景山区的禧瑞学府二期，单价7.4万元/平米。因为在海淀上班，他还
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