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本文转自:北京商报

置业北京,预算是刚需赶上第一班车的痛点所在。在他们眼中,总价每提高10万元,就是一个"圈层"的出局。

"老破小"曾经在北京市场一枝独秀,它们要么总价低、门槛低,是新北京人的首选,可以满足他们寻找一个落脚点的愿望;要么傍身重点学区,家长们可以用最低的成本为孩子投下一套占位房,只为12年的学籍。无论是哪种情况,选择"老破小"的他们,不在乎小区的物业、居住品质,只看重"实用性"这一关键因素,正是有了他们,也不断带动"老破小"的流转。

然而伴随着疫情与"双减",曾经的"老破小"似乎不那么吃香。在包括陈婷在内的购房者眼中,无论是作为自住、出租还是将来置换,次新房的可塑程度都更高。"宁要朝北次新房,也不要南向的‘老破小’。"成了他们的执着。

来自机构的数据显示,今年上半年,北京传统意义上的"老破小"成交量首次跌破此前几年50%的均线,而次新房则保持增长态势,突破20%。

"我都不愿意住‘老破小’,更何况接盘者"

尽管买房到现在一分钱没涨,陈婷依旧很满意自己的"婚前首置"。

去年底,在陈婷准备和丈夫领证之前,父母给了陈婷万元的嫁妆,加上自己工作八年的积蓄,陈婷在未婚夫的鼓动下,赶在婚前以首套房的资格拿下了这套总价万元的一居室次新房。

因为并不是自己的第一居所,陈婷在选房之初对于位置有点茫然。"我老公在石景山有一套两居室,面积虽然不错,但却是‘岁数很大’的老公房,我们俩又都不是北京孩子,将来肯定要有一方父母过来帮着带孩子的。"

在是把两居室的老公房卖了换三居室还是再买一套之间,陈婷和她的未婚夫并没有太多分歧——首付万元以内,每个月的月供要控制在陈婷的公积金+未来这套房子的房租。"跟老人一起住还是不太方便,但如果现在硬要买一套两居,我们这个成本压力也很大,索性就买一个品质好点的一居室,攒攒钱五年后再置换。"

置换是每个北漂的必经之路,由小到大、由远及近,搭上一波房价上涨,还可以给后来的换房增添些许助力。陈婷的买房理念有两点:对得起自己的首套房资格,以及方便未来置换。

"疫情真的改变很多,原本计划的‘老破小’也搁浅了,感觉这种房子未来不好置换,我现在都不愿意选,更何况几年后的别人呢。"在陈婷看来,房子成功置换的前提必须是有下家愿意"接手",现在都讲究居住质量、小区品质,"老破小"并没有给到购房者以生活,而只是简单地寄居。

在她的购房逻辑里,现在北京有可能买到好地段+好品质的房子,而这种场景以往是小概率事件。同时,陈婷对"新"格外执着。

不再"能买"就行,更要先有"质感"再说能买

"房子要够新,五年以后好置换。"这是陈婷在见中介何巍之前开出的购房条件。

何巍在带领陈婷连看十几套房子后发现,与过往给老人买房多喜欢"南向、通风好"等不同,陈婷更看重位置、物业和配套。用陈婷的话说,结束一天的工作,奔波而疲惫,更希望回到一个有"质感"的家。

"大概从两年前开始,像陈婷这样的年轻购房者现在并不是少数,因为是首次置业,他们更看重社区的品质,有没有电梯、房龄不能太旧、是否好置换,如果能有个差不多的学校,那就更好。"何巍开玩笑地说,自己和同事们把陈婷的这种需求叫"首置五年肯定换"类型,"宁愿要朝北的次新房,也不要阳光明媚地南向‘老破小’"是这类置业群体共同的特点。

这种转变也是源于消费者购房逻辑的转变。早几年的买房逻辑,大家认可的是上车盘,"能买"就行,总价越低的房子流转得越快,受

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