图：TomFabia《开门见云》
写在前面：
南太平洋岛国汤加最近几日连续发生火山喷发并引发海啸，导致全国通讯中断，海啸还波及环太平洋多国。
这不禁让人联想到庞贝古城的灾难场景...休眠了一千余年的维苏威火山毫无预兆地喷发，一个瑰丽文明的熄灭仅仅只用了18个小时...
年又是魔幻开局的一年，我们正在一起见证历史。
言归正传，今天开始叨叨将对北京重点板块的房地产市场进行详细的说明。如果有不熟悉北京个板块市场格局的读者，可以首先阅读以下两个链接。北京最强买房攻略｜个板块客观比较（上篇）
北京最强买房攻略｜个板块客观比较（下篇）
本文内容较长，将分解为上篇、中篇、下篇。上篇将对通州老城区板块的发展背景和配套资源进行价值梳理，中篇和下篇将分别对板块内新房项目和二手房项目进行点评。
点评力求客观，请放心阅读。
一、通州老城区板块的发展进程
通州区位于北京东部，京杭大运河的最北端，长久以来被老北京人俗称为“通县”。
区域历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。年底实现解放，分置通县、通州市。年正式由河北省划归北京市后，合并成为北京市通州区。年复称通县。年撤销通县设立通州区。
图1：通州区位图
通州区域面积广阔，四通八达，交通连接性强。区域西临朝阳区、大兴区、亦庄经济开发区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南与天津市武清区、河北省廊坊市交界。
“通州历来是京东交通要道，是漕运、仓储重地。万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经此地，这也直接促进了通州经济的繁荣和兴旺。享有"一京（北京）、二卫（天津）、三通州"之称。”
图2：古代通州繁荣景象
通州进入大家视野的关键年份是在年。这一年，地铁八通线正式开通运营，通州区成为第一个通地铁的远郊区县，轨道交通给通州带来了新的发展机遇。八通线通州段沿途经过的八里桥、通州北苑、果园、九棵树、梨园等片区最先发展起来，我们将其统称为通州老城区板块。
年，地铁八通线与地铁1号线在四惠、四惠东站衔接后，形成了一条长达百里的轨道交通线，这时通州作为“睡城”的价值也逐渐开始被发掘。当时通州的房价只有~元/㎡，在北京工作的年轻人怀揣着对北京CBD的美好希冀，选择了他们可以负担起的、房价最友善的地方。尽管每天可能将面对车厢内拥挤的人流，但是相对可控的通勤距离和较低的房产总价，造就了如今可观的升值空间。这不知成为了多少70后、80后这代人的强大后盾和第一桶金，这也是现在年轻人可望而不可及的社会发展红利。
图3：地铁八通线年通车
通州区的房价曾经历过两轮较为强劲的价格增长阶段，基本以通州老城区板块的项目为主，年后也涉及运河核心区等板块的项目。
第一轮价格增长发生在年，这也是较为传奇的一年。这一年北京刚刚成功举办完夏季奥运会，大国形象地位和民众自豪感达到前所未有的高度；这一年全球还处在经济危机的余温里，国际环境危机四伏；这一年中国经济仍保持强劲增长，超过德国成为最大出口国，次年超过日本成为世界第二大经济体。
当时还是一个通过炒规划炒概念就可以发家致富的年代。在这样的宏观市场背景下，当通州区将建设国际新城的概念传出后，房地产市场沸腾了，开始了第一波大涨。当时的通州还没有开始限购，一年之间通州房价从不足万元，强势涨价到2万元/㎡+。随着“新国十条”的出台，快速涨价脚步被限制，项目价格回调至1.2万元/㎡左右。
第二轮价格增长发生在年。年，北京首次提出“城市副中心”概念，投资者蠢蠢欲动；年，北京市政府将要搬迁通州的消息传出，再次引爆通州楼市，部分项目售价突破3万元/㎡。投资者大举进军通州房地产市场，期望可以享受到副中心发展红利。但是房价上涨及其带来的舆论
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