近日，千呼万唤的北京第二轮土地拍卖清单终于出炉了。
首先，体量比较大。第二批次的地块数量为43宗，总建面万平，总价起拍价约.8亿。
其中，“中心城区”（城六区）的地块共13宗。
第二：溢价率，溢价率最高不超过15%，各区上限也并不相同，朝阳普遍溢价率仅在5%、10%。
15%这条控制线，这和之前拆哥平台预测的一致。
还需要知道两个硬指标，本次的“共有产权房”（非共有产权商品房）和“保障性租赁住房，分别安排了约套和约套。
就43块土地的热门项目，在此逐一点评。
海淀区
对于希望买海淀区房子的人们，选择一下子多了。
一共是4宗地块。
位置最好的，当然是京昌路双子星。（参见拆哥文章：位置超树村！海淀“城市风道”买房更壕？）它们的编号分别为“海”、“海”。
”京昌路双子星“起拍的名义楼面价都在7万/平米。实际需要建设合计1.3万平米的租赁性住房。
不过好处是，海淀区将会以/平米的价格回购，不是免费无偿的。但7万/的楼面起拍价，实际租赁性住房开发商也是要倒贴。所以综合楼面地价将近7.8万/平。
附近国奥村二手房的价格在13万/平以上。
此外，与树村类似，“海”和“海”也是10%的份额上限（不竞拍），粗算面向买房人的实际销售价格至少达到9.4万/平米，开发商才能勉强平衡。
两块地没有70/90政策，买房的门槛提高，城市豪华大平层可以预见了。
此外，海淀山后的两块地（海和海），比华润幸福里位置远出不少。按地价上限计算的名义楼面价为5.5万/平米。
这的规划片区叫做大牛坊，自成一体，居然还有自己的“大牛坊二环路”。中粮大悦城和故宫北院将是它们的卖点。
不要小看它靠近六环，我认为海淀的价值目前不太看环路。（参见拆哥文：冷知识：你在北京住几环？）
朝阳区
朝阳第二轮共有11块地，十八里店、前苇沟地区就占了9宗。前苇沟更是一口气挂出了6宗。
一批次看到这批供地的楼面价后松了口气，像前苇沟的楼面价基本在6.1-6.4万/平之间，没有共有产权持有份额政策加持，预计最终售价会超过8万/平。
前苇沟的土地编号是从“朝”~”朝“。这个版块的距离孙河不太远。但隔路如隔山，拆哥之前提示过，机场高速、京平高速在前苇沟一带形成“X”交汇处。如果把温榆河算上，这块是*型的复杂交通环境。（参见拆哥文章：京城娱乐圈的“财富公馆”，是如何的存在？）
可以预见，低密度的别墅、叠拼一旦形成供应大潮，将不太利于彼此的销售。
地产圈的朋友之前的说法是，修建温榆河等湿地公园，前期投入资金比较大，就靠前苇沟实现资金平衡了.......
再说下“朝“，它位于东五环外的管庄。这块地看起来位置可以，毕竟距离远洋一方也不太远。
但是，这个房子主要分为两个子地块，从详图中可以看出，北侧地块距离广渠路的红线只有25米宽。广渠路是限速80的全高架快速路（黄线标出），车流量大。
如果再仔细看，东侧的路还拐了一个弯，声音从不同角度传播，这样的噪音传导大概率是“复合型”的。
因此，以后到了房子销售阶段，这个楼盘的内部房价差会非常明显。
另外，“朝阳港”是一个不太熟悉的名字。这次两块地接连挂牌。
整体地块均非正南正北。虽然地处五环内，但是买房等待周边成数，时间周期7年起步。
石景山区
首钢东南区有两块地，代号分别为“石”、“石”。
非常互补的是，土地性质分别是F1和F2。曾经一度传出北京不再供应"F"的混合类地块，但它却是又浮出水面了。根据招标文件，“石”的居住/公建比暂=7:3。居住面积里有租赁住房，且商品房部分也要符合套内70/90规定。
“石”比较有意思，是本次土拍中总价最高的，地价上限是81.9亿元！作为F2用地，挂牌文件里的居住面积比例达到了5:5，还有较大的产品设计空间。
受限购影响，办公和商业如果是销售的话，这两年行情确实不好。二手商铺普遍不高。（参见拆哥文章：北京的商铺，为何如此“便宜”？）
相对于长安街以北，中海·天玺的销售情况相对于其他项目要弱，如果新地块入市，也有配建公建和公租房，价格也不会有太大拉升。
几乎所有人都认为石景山是中海势在必得，但两宗地动用的资金上百亿，不知中海准备好了没？
丰台区
最热门的，当属丽泽商务区的“丰“。它紧靠而二环路，距离
有趣的是，它要配建个机动车停车位，定向使用，专项用于“万泉寺东路9号院1号楼和2号楼的回迁房”租赁使用。
这个确实考验开发商，是独立地块，还是在小区某部分的楼下？毕竟不是本小区的人每天要在此停车哈。
丽泽商务区其实住宅新地不多，老的金泰城和顺驰，行情跑不过西局的保利百合。
昌平区
在年上半年的京楼行情里，比较活跃的郊区有且只有2个：亦庄和昌平。
昌平的行情其实也分为“北昌平”和“南昌平”，之间的界限的北6环路。“南昌平”的行情有点追海淀，原因就是产业、人口、教育情况逐步向好，基本盘很旺盛。
所以，拿昌平的土地，一定要把握“南北昌平”的客观规律。（参见拆哥文章：在北京，高收入的TA正向北分流？）
一样重要的因子就是“是否临地铁”，能吸引码农到昌平买房，靠近地铁简直幸福翻倍。
比如这次的沙河镇地块（昌），不临地铁，其实看到周边龙湖滟澜新宸的二手房情况就知道了。八年前就卖3万多，现在二手房整体刚刚突破4万。
相对于海淀大牛坊地块，虽然距离不远，但定价和策略可能大为不同。
大兴区
西红门再次供地（兴），对于熙悦宸著和熙红印，多一个项目，其实我认为是件好事。（参见拆哥文章：在北京，怎样才可能30年不换房？、预言10年楼市，最准的是他？）
此外，大兴黄村的一宗土地（兴）比较特殊。
该地块是首次试点竞“现房销售面积”，达到地价上限后进入竞报“现房销售”面积程序，若宗地可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
这，难道是推行“现房销售”的序幕吗？
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