今年两会对房地产的描述已经出炉，共5个关键句。坚持房住不炒、解决大城市住房问题、大力发展租赁住房、保障新市民居住问题、老旧小区改造。几句话简单解读下前4个关键句，都与新房、次新房市场有关。例如投机成分偏高、房价涨幅偏高、无房群体买房偏难、租赁群体生活压力偏大，且以上问题主要集中于大城市。因此，坚持房住不炒、三稳为长效机制，目的是既不大涨也不大跌，平稳发展。因此，几乎可以肯定的是，年依然将是调控大年与维稳大年，哪里涨多了就控一控。但话虽这么说，涨多高再调控、涨多久再调控，甚至究竟涨没涨、肯不肯承认、最新房价究竟是多少，这些都是我们无从预知、甚至无从知道真实数据的。再多说一句，去年是没有制定增长指标的，房价尚且如此。今年定了明确增长指标6%。所以，虽然高层一再明确房住不炒，可各地会把楼市、土地摁得死死的吗？自己想去吧，昨天写了篇较为真实的文章，直接无法发出，也就不想多言。今天主要来聊老旧小区改造这第五个关键句。老旧小区改造范围扩容年，老旧小区定的指标是3.9万个，今年则是5.3万个，改造群体还是那些楼龄超过20年的老小区。目前，很多城市已经公布年改造小区清单，比如石家庄个，吉林个，东莞13个，烟台19个，武汉个等。从清单看，以20多年前的单位宿舍小区为主。从发布的改造内容来看，主要分为4大类。1、提升居住功能，例如维修屋面、重做防水等；2、改善房屋形象，例如重新粉刷、统一外立面风格、统一门派、单元门及对讲系统、清理杂物、更换破损玻璃、窗户等；3、配套设施完善，例如社区照明、道路改造、绿化改造、停车棚修建、社区健身器材安装等；4、线路管道维修，例如消防工程、给水工程、排水管网、监控设施安装等。至于加装电梯、停车位改造、社区及养老配套这些，依然属于可选式改造，需要一部分自费。从以上改造内容来看，针对性还是比较明显，重在改善老小区外立面老旧、破损，使外部焕然一线。此外，管线管道不合理、陈旧，以及基础配套先天缺失，这些对于切实的居住体验提升能有实质性帮助。可以预判，老旧小区改造对于自住、出租会有提升，并表现出租金价格的微微上涨。旧改对房价提升“不大”，但会促进流通房屋的价值由“房子+土地”两部分组成，之所以老房子市场价值偏低、不涨甚至领跌，原因在于房屋价值中的“房子”因房龄过大，折旧率超高，而几乎失去价值，只剩土地的市场价值。贝壳曾做过一项调研，无教育优势且老社区较多的北京石景山区，楼龄偏大的房子年跌幅达到11%，且下跌幅度与房龄呈现正相关。那么，房屋改造会对房价带来显著提升吗？还是从“房子+土地”两个角度分析。从土地角度看，老旧小区具备优质地理位置与生活配套，即土地的价值是始终存在的。但这种土地的价值，更多只具备保值性，而不具备增值功能。原因在于，老旧小区往往处于老城区，在棚改退出之后，这些片区已几乎没有可能再出现新的规划、格局，即城市发展红利已消失殆尽。既然片区格局是固定不变的，那么土地价值自然也会随着固定不变，不会再有向上空间。再从房子角度。旧改主要集中在外立面、管道线网及部分社区基础配套上，对房子外观和基础居住功能的改善，确有利好。此举对习惯了老社区生活的人而言，是能切实感受到生活改善的。但对于意向购买此类二手房的目标群体而言，户型老旧、停车位缺失、电梯缺失是很难接受的一件事，即现代人追求的舒适性、便捷性依然无法在这些小区中体现。因此，老旧小区改造，若没有电梯、停车位的加持，土地价值固定不变、房屋价值依然每年折旧，所体现出来的还是逐年贬值。当然，市场中存在一部分这样的需求，以购买力偏低的年轻职场群体为主，他们需要老城区便捷的出行条件，，并短期内可以接受没有电梯。这些群体，一部分转化为租赁需求，表现为老房子租金的适度上涨。另一部分转化为购买需求，会适度促进改造后的老房子市场流通性。当然，如果有优质的教育资源或交通资源附加，比如优质学区或紧邻地铁口，那旧改对于房屋的增值作用还是立竿见影的。电梯为什么直接影响房价？这里不探讨同不同意加装电梯及如何出资、补偿的问题，而是聊聊老旧小区有无电梯与房子市场价值的关联度。据南京一批已完工旧改小区市场反馈，老旧小区改造前、改造后会出现这样一个现象：加装电梯后，房价上涨一次；整体改造后，房价再上涨一次。而如果是仅改造、未加装电梯，则房屋挂牌价格会有部分提升，但房屋显示无人接盘。如果先改造、后加装电梯，则在加装电梯后，会出现一次明显的价格上涨，并出现流通性。市场反馈足以表明，有无电梯对于房屋增值、流通性有着决定性的作用。那么，为何一部小小的电梯，能对房屋价值有如此大的影响？很多人可能会理解为，有了电梯上下楼方便，自然就升值了。但这只是其中一个因素而已，且关键点并不在此。对于二手房这个大交易市场而言，决定房屋市场价值的核心要素是流通性，其后才是实用性。有了流通性才会体现价值的涨与跌。对于没有电梯的老旧小区而言，不管挂牌价格偏低还是偏高，都无法进入市场流通，因为这是市场普遍无法接受的品种。即便有人不懂行、贪便宜而买入，但换来的结果是持续贬值，且难以止跌。因此，有无电梯实际是进入流通市场的钥匙，没有这把钥匙，房子始终无法流通，命运便只有下跌这一个结果。
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