问题一：
肆哥，我准备w上下，看中朝丰家园2居、三环新城3居。两个地方都是跟自己工作生活位置合适的社区，主要是自住，当然也想能保值增值。麻烦肆哥给讲讲，还有就是三环新城周边您会推荐哪个小区。
建议：
三环新城06年左右的经适房，属性都已经转为商品房了，不然还得交综合地价款。但这里成交量大，全部人车不分流物业非常一般。先看4号院吧，不临铁路体量小环境很安静，居住舒适度最高的。其次6号院，底商少不乱。挨着火车站和铁路的7、8号院就算了。
三环新城附近就只能万年花城了。一共七气五期最好，三期玫瑰碗也行。现在价格涨得挺高w未必买得到。看看其他几期吧，也都挺好的。万年花城回迁那个别看了，肆哥觉得不好，你亲眼看看就知道了。
朝丰家园自住为主回迁房，不属于投资房。万年回迁这个刚才我不是也不推荐么，一样的道理。三环新城经适房也是。
但是朝丰家园位置比三环和万年可差着老远了。朝丰安排在两条河道的角落，不是很好的位置。三环新城7、8号院为啥不推荐，挨着铁路，其实也是同理。
回迁房就是自住为主不适合投资，成绩好也就是跟着大盘，超出是不可能的，否则就失去价廉的优势。就算行情好，回迁房传导慢也是占不到先机。
总之买房，在自住第一，也注重投资时，尽量选择好地段。地段价值影响力在七成以上。两三成是因为品质好、商品房龄新等等。
提问二：
肆哥，我们现在子弹不够多，又想急于先上车，目标是天宫院的明发雅苑、新源时代或者西红门鸿坤理想城的回迁房，出头一点基本解决需求，正好也不想用杠杆。我就想问您回迁房是不是不能买，以后也会不好处理？
建议：
以咱现有条件就是房住不炒，别老想着投资。自住一点问题也没有。
回迁房基本是这样，小区条件和密度也是这样。毕竟是原始目的不同。但不代表回迁房就不行。只不过投资属性相对较弱。
你都说了不用杠杆，这不就是自住为主吗。既然是为了自住那就合适的。
在保值方面未必弱，只是不太可能高于商品房类型罢了。高质量的有可能走出略高于大盘的势头，但是回迁保障房一类的产品，接盘者只会在同级间流动。最好成绩就是跟上板块大盘，几乎超不出，又便宜涨势又好怎么可能。就算涨幅略有落后，短期无所谓，毕竟自住需求的时间会很久的，居住久了等五年八年十年的才可能明显，到时候也许又改善置换了。
房子没有处理不掉的关键是价格。价格低了都好处理，高了都不好卖。
提问三：
肆哥，94年苹果园二区和八角北里1居2居各一，想改善置换万左右，接近平或者以上再大一点的三居。这两个老房是一起卖了还是卖哪个比较合适？还想再附近买，需要注意哪些？
建议：
一起卖还是卖一个，看置换的需求。明确是为了升级置换那一步到位最好。不然几年后还得折腾，浪费税费、成本、装修、精力。改善升级也是自住，尽量减少无意义的置换次数。
苹果园二区94年的塔楼多，八角北里应该84年的六层老板楼。老公房保值差不多。石景山这种老公房挺多的，没特别的优劣。
一般是留板楼卖塔楼，留户型好的卖户型差的。在一个就看租金收益，卖租金收益率低的。卖房龄长的这个大家都知道，要是都接近40年就无所谓了。到40年左右可能因为贷款受限影响流动购买，这就得到时候看政策了。
所以如果您还在家附近置换，费用够的话看看周边次新，老房也不是不可以，尽量选楼龄新的，尽量选板楼好的户型就行。
问题四：
肆哥，姚家园汽车城那边的银谷美泉怎么样？小区环境户型都非常喜欢，就是周边环境让我有点上火挠头。
建议：
你都说了挨着东方基业汽车城，那周边环境就是这样的。周围规划也是平房的安置房小区，旁边五洲跟小区也没关系。和保障房共享社区两回事没什么影响。外面的街道界面，还有交通也就这样了，没啥可评价的了。
还是可以的低密洋房小区，保值升值也都说的过去。自住的话看个人喜不喜欢这种低密度社区了，有的住里面还嫌弃人少，我只能无语了。
8栋楼不到户的小型社区。这种低密的，交通靠开车的百分百租户会少，因为都是自住的。卖房的也少，流通没那么多。
不过开盘1.3w的价格到现在，走势一直不差，略赢北京大盘，保值升值在朝青是不错的了。
问题五：
前几年多万投资的望京悠乐汇，亏了近26w左右。目前是捉摸开间处理掉，加上手头约w，运作一套望京附近、燕郊或者顺义的房子，肆哥有什么建议。最好是自住还能有价值，不想再亏了。但是又觉得处理了开间吧，还是亏着呢。
建议：
悠乐汇商住我是不会买的。多数人既然买了就甭卖，30w也不是小钱呢。可是每个人实际情况不一样，如果不住不差租金那就踏实处理了。逆风翻盘转的可能性无乎其微。
当时w多，亏26w，那也就是现在是w上下。加也就是w的首付，加上贷款也就是w上下。在望京买不到很有价值的投资房。上个花家地的凑凑呵呵，望京是两极分化明显的板块，纯投资尽量买次新品质好的社区，这样升值更好。也可以看看朝青、四惠、常营等板块，可能更容易上。
燕郊香河等等环京楼市在没有政策单独制约的情况下，应该是没有再下跌的道理。理论上来讲是这样的。
顺义看看后沙峪，蓝星花园，地铁周边的。能上的一居室居可能会多。
远郊的这种能买到能跟上大盘就不错，不太可能超过北京均值的。#北京买房#
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